什么是长租公寓？长租公寓是如何盈利？如何提高长租公寓收益?

关于长租公寓

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

长租公寓的运营模式

一是开发运营，公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”;

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费;

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益;

四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

长租公寓是如何盈利?

随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题。

长期来看，租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变，2019年住房租赁需求会持续增加。

租金贷、甲醛门、资金链断裂……2018年可以说是长租公寓行业最动荡的一年，一系列“黑天鹅”事件也将资本对行业的热情降到了冰点。不过，随着负面消息逐渐消化，以及利好政策逐步明确，春节过后长租公寓再次迎来融资热潮。专家表示，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题。

近日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

蛋壳公寓的融资并不是孤例。2月21日，窝趣公寓宣布完成近2亿元B轮融资;3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资……

魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理，完善IT系统和会员体系，以及项目并购和轻资产拓展。

与此同时，各大开发商也明确将继续加码长租公寓。龙湖集团3月25日发布的2018年年报显示，该集团长租公寓品牌冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元，同比增长961.4%。龙湖集团CEO邵明晓表示，冠寓在去年已开业超过5.3万间，今年按照规划将累计开业近10万间，到2020年会达到20亿元以上收入。

此外，万科发布2018年年度业绩报告，在住宅租赁方面，万科将继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至报告披露日，万科集团长租公寓业务已覆盖35座主要城市，累计开业超过6万间。

种种迹象表明，各方仍然看好长租公寓的市场前景，也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。“长期来看，租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变，2019年住房租赁需求会持续增加。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

值得注意的是，当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上，长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区，消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外，消费者反映的主要问题还包括了居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。

在产品口碑堪忧的同时，目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。同策咨询研究总监张宏伟表示，在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还得拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本会越来越高，这将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大考验。

业内人士认为，集中式长租公寓中，环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配，如何才能进一步与租户绑定，增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。

如何提高长租公寓收益?

一 选择好优秀的工程队，提前做好项目规划，优化供应链。

在公寓立项以后，要做好整体项目规划，选择一家优秀的装修公司，可以省心省力，还可以缩短工期。目前市场上有不少针对长租公寓的装修公司，大部分实行包工包料，还有个别提出拼装式装修，即部分装修工序在中央工厂完成，然后把墙面、天花、地板像积木一样拼接上去，这样大大缩短了工期。还需要注意的是，如果是半包工包料要注意材料供应商的选择。要找一家性价比高的供应商，不能图便宜而忽视质量和到货周期，电器是否包括安装或者相关配件，装修是一环扣一环的，如果某一环节装修材料未到货，影响到下一个环节的施工，耽误整个工程的进度。另外，部分定制橱柜、家具、窗户和门可以实现同一尺寸量产模式，就我们定制的橱柜，同一尺寸规格和不同尺寸的柜子，价格每米相差400元，而且施工时间大大缩短，虽然个别会稍微影响整体的美观度，但是成本会下降不少。

二 快速招商，缩短招商期，迅速回笼资金。

在装修期间，应该做好样板间，这样既可以让客户参观又可以做预售。项目快竣工的时候，可以实现预售制度。把部分房源，通过打折的方式，销售出去，缩短招租期，快速回笼资金。在招商期间，切记不要为了追求租金最大化，盲目的定出过高的租金水平，既延长了去化周期，甚至影响到后期的销售，在销售不理想的情况下，只能降价销售，影响到前期高价客户的利益，形成恶性循环。

三 提高出租率。

原则上低于70%出租率的公寓都是亏损的，北上广深一线城市需求强烈，出租率达到90%是很EASY的事情，而二三线城市非核心区域高空置率这是普遍的事情。我们不讨论区域性的需求情况下，通过后期服务，租期和退租预售，提高出租率。

在努力把项目招满的情况下，许多公寓运营者不能提供相应的服务，如果公寓的设备维护不到位，卫生和其他服务不理想，客户肯定拿脚投资，选择退房好了，谁叫你提供那么烂的服务。

在一二线城市，大部分租客都是外来务工者，由于中国人传统的概念，在年底或者春节期间会出现退租高峰期，影响出租率。所以，签订租期是有技巧的，至少一年之中不同时期采取不同策略。年后可以半年起租，而年中务必要一年起租，尽量避开春节淡季。

当然租客因为工作变动或者追求更好的环境，往往会退租。我们租赁合同上一定要对方提前一个月告知退租，在此期间，我们可以带人看房，避免空租期的出现。如果原租户不愿意配合，我们可以适当给对方让利。或者提供退租房子的实物照片或者视频，这样可以快速的把房子租出去。

四 适当提高租金。

在招商期内，可以通过低价预售，先推出部分房源。这些前期房源都是低楼层或者朝向比较差的。在项目竣工之后恢复原价销售，销售理想的情况下，后续剩下的房源必须要提价销售了。当然了，价格与出租率成反比关系。在同等情况下，租金越高，出租率会越低。如何在租金与出租率之间找到平衡点，是提高回报率的关键。尤其在续租的时候，既能合理的提高租金，又可以让客户续租，这非常考虑公寓运营方的智慧。

五 开源节流，降低运营费用，增加租金以外的收入。

除了以上四点，我们还要过“节省”的日子，“利润就像乳沟，挤挤就有”，虽然我不太认同过分的压缩运营成本，这样服务必定会打折扣。但是，某些环节我们还是可以把成本降下来。在保证服务质量的前提下，部分人力成本可以实行外部或者兼职制，如公区卫生清洁。在几乎满租的情况下，暂时关闭高佣金渠道，控制营销费用。在节流的同时，还需要做好“开源”的事项。目前整个行业主要收入除了租金差外，没有更好的其他收入。怎么样在租金差以外增加其他业务上的收入这是大家共同寻找的话题。在租金以外，我们可以通过家具电器租赁创造收入;可以通过室内深度清洁收取费用;也可以在客户上班或者旅游的时候，代看宠物;提供共享洗衣机，共享饮用水，共享跑步机，自助售卖机等服务;甚至在规模上去之后，引入硬件广告。

总之，长租公寓利用好这五要素，必定能获得很好的回报。