长租公寓市场怎样? 长租公寓未来如何走下去？

长租公寓市场怎样? 长租公寓未来如何走下去

公寓:公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等、可供办公居住对外租赁之用。外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。

蛋壳公寓收购爱上租、麦家公寓收购上海寓见公寓、湾流国际收购星窝创享青年公寓……

自从2018年下半年长租公寓接连爆发负面事件以来，行业的收并购显然增多，2019年被认为是长租行业的洗牌年。

优胜劣汰是商业社会的根本法则，对于正在成长的长租行业来说，人们最关心的是未来行业格局如何，大B和小B之间是否会形成马太效应。

4月25日，经济学博士、空·白创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领、赋能资本创始合伙人、原东方财富证券直投公司总经理胡振寅、房东东学院创始人全雳、深圳公寓租赁行业协会副会长兼秘书长罗凤鸣、乐乎创始人&CEO罗意等业内资深人士齐聚深圳，对此进行了深入的讨论。

大小机构谁在赚钱

对任何行业来说，一个最基本的问题都是谁在赚钱，长租行业亦是如此，不过，答案可能会让人大跌眼镜，因为长租行业的现状是小B在盈利，大B往往只能靠融资输血。

“杭州有个小B，两个人管500间房，很多人认为500间房需要8个人或者10个人管理，人家两个人，效率极高，所以他一定赚钱。”全雳认为，小B拼的是成本，自己是老板，用雇佣两三个帮手就够了。

长租行业的一个规律是规模不经济，全雳以最大的分散式公寓自如为例，自如50万间规模的时候仍然无法预期什么时候可以盈利。企业越大越不赚钱，不赚钱就要融资，越融资越亏钱，所以现在大B都陷入一种看不懂的循环。“有时候很多公司走的是一个死循环，绝对不是长租公寓不挣钱，小B活得就很滋润。”

胡振寅认为，小B有各种办法拿到便宜的物业，有成本优势;小B什么事情老板一个人说了算，老板知道一线发生了什么事情，所以效率高。在罗意看来，小B有下沉渠道，也有最充分的主观能动性，所以在获取资源和运营效率方面都会胜出大的平台!

既然小B本身盈利，为什么长租企业都在扩张规模呢?事实是以自如、相寓、泊寓、冠寓、魔方公寓、蛋壳公寓等为代表的长租企业规模都在不断增长。

在胡振寅看来，这个问题很好理解，很多人追求的是今天的利润，还有很多人追求明天的利润。今天的利润是可以看到的，但如果想赚大钱，就得牺牲今天的利润。“大B在下一盘更大的棋，小B可以很舒服过今天的日子，大家各自选择不同而已。”

“大B盈利空间大，这取决于规模效率。”杨现领认为，只有大B才能产生规模效率，一是现金流规模，分散式的头部长租企业的现金流有100亿到200亿，这样才能推出金融产品;二是运营规模，只有企业规模达到一定程度，才能有效分散管理费用、系统费用、营销费用，才能够建立盈利空间。

“大B可以有很多种赚钱方式，包括股权收益、资本收益等。”胡振寅认为，小B可以管理很多房间，但无法提供好的产品和服务。他现在在做小B的融资，这跟REITS和ABS几乎没什么关系，融资成本很高。

全雳认为，小B是通过租金差价赚钱，未来大B一定要通过服务溢价赚钱。“长租公寓也好，品牌公寓也好!如果不围绕服务两个字做文章，我认为没有任何价值。”

未来双方共生共存

毫无疑问，大B代表着长租行业发展的未来，小B会陆续消失吗?

答案是肯定不会，多数人认为，未来大B小B会共生共存。

在全雳看来，长租行业可能就是一个太平洋，由各种生态组合在一起，有鲸鱼、鲨鱼、乌贼，不是说因为有了鲸鱼就可以一统天下，如果把长租公寓看作是各种生态融合的体系，最终是共生共存。大鱼可以吃小鱼，但是小鱼的繁殖能力非常快。

“小B永远是打不死的小强,大B要去消灭小B不可能，我认为未来100年到200年都不可能!但是会让一些没有生存能力的小B淘汰，这是有可能的!” 全雳认为，无论大B小B，大家选择在自己适合的一个板块和领域生存就可以了。

胡振寅认为，一个服务或者产品有三个元素，成本，效率，体验。如果结合小B的成本优势和效率优势，结合大B的标准化服务优势，三个元素就圆满了，所以小B和大B和谐共生。

罗意的观察是华南市场，诸如深圳、广州、东莞、惠州等供给充分的市场，整个长租公寓的供给是去中心化地去资源化的。因此，无论是类比美、日、德等成熟的租赁市场，还是总结过去五年长租的发展经验，他坚信小B会是整个城市租赁行业的供给主体!

站在一个行业从业者的角度看，罗凤鸣认为，长租市场一定是小而美可以活得很好，进可攻退可守，而当规模和效率，包括运营能力需要突破瓶颈的时候，就可以跟资本合作，从小B长成大B。

Tip：文中小B指中小公寓运营商，比如自己有几栋公寓，独立运营，没有品牌认知;大B指开发商系长租机构及体量比较大的品牌公寓。