2020商业综合体行业发展现状及前景分析

2020商业综合体行业发展现状及前景分析

商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

放眼国际繁华大都会，每个城市往往都有一张能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值、洋溢城市精神的都会"名片"--城市综合体，如法国拉德芳斯、纽约洛克菲勒中心、日本六本木等，不仅在满足了居住、商务洽谈、餐饮、娱乐等各种消费功能需求的同时，也展示了它在城市地位中应有的王者之尊。

此外，城市综合体更是便捷生活和高效人居的一种生活方式。每天早上，走出家门，对面就是单位所在的写字楼;下班以后，楼下就能购物、吃饭、看电影，五分钟生活工作圈使生活极其便利。也正因为如此，城市综合体住宅与纯住宅相比，受到越来越多购房者的关注与青睐。总的来说，世界商业综合体价格受其价值说影响，而价值受所在国家的经济以及世界经济的发展，地理位置，商业综合体的配套设施，以及营销等因素，都会受到影响商业综合体价格。

相比较纯住宅楼盘，城市综合体融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等五大核心功能于一体的"城中之城"，综合体住宅占有资源越多价值越大，价格往往能高出不少。

纯住宅楼盘随着时间的更迭，物业硬件越来越陈旧，便不具备再次升值的潜力，只能随着城市房价的提升而略有提升，转让二手房的价格都会存在"天花板"。而城市综合体通过商业运营，商圈日渐繁荣，商家品牌逐步更新、提升，城市综合体住宅也将爆发出其他纯住宅楼盘无法匹敌的强劲升值潜力。同时，城市综合体在为片区打造配套价值的同时，也会引领区域经济腾飞，区域价值的飙升也会反哺二手房住宅价格的上涨。

2018年是错综复杂的一年，全球经济持续放缓，中美贸易摩擦持续发酵，房地产行业政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向"宽松"的同时，房地产调控政策仍然"从紧"。两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了2018年全年房地产调控的政策基调，强调"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，继续实行差别化调控，坚决遏制房价上涨。地方上则延续2016、2017年"因城施策"的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。

在供给端则发力调整住房供给结构，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。报告期内，虽受调控政策影响，中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面积17.2亿平方米，金额15.0万亿元，均创新高;土地购置面积同比增速也在一直保持着稳步增长，面积增速为14.2%，维持在较高水平。2018年随着"因城施政、分类调控"的贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流，特别是中西部地区，销售面积和销售额上涨幅度均远超市场平均涨幅。从成交结构来看，三四线市场成为商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降。同时，各大房企销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。从2018年销售流量金额来看，TOP10房企集中度达26.9%，TOP50房企集中度达55.1%，TOP100房企集中度达66.7%。2018年销售流量金额TOP10房企的销售门槛达到2000亿元，TOP30房企的门槛也已达到千亿元，想要进入TOP100，企业需要实现215.5亿元的销售额。未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求。

据中研普华研究咨询报告《2020-2025年商业综合体行业市场全景研究报告》分析

中国商业综合体行业投资策略分析

第四节 2019-2025年中国商业综合体行业投资收益预测

一、预测理论依据

收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性。具体地说，一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关，但又不意味着过去的收益毫无用处。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考，除非外部条件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此，为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。

收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断地获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金×利率=房地产的收益。那么，这笔资金就是该房地产的价值。

二、2019-2025年中国商业综合体行业工业总产值预测

图表：2019-2025年中国商业综合体行业工业总产值预测

数据来源：中研普华研究院

三、2019-2025年中国商业综合体行业销售收入预测

图表：2019-2025年中国商业综合体行业销售收入预测

数据来源：中研普华研究院

四、2019-2025年中国商业综合体行业利润总额预测

图表：2019-2025年中国商业综合体行业利润总额预测

数据来源：中研普华研究院

五、2019-2025年中国商业综合体行业总资产预测

图表：2019-2025年中国商业综合体行业总资产预测

数据来源：中研普华研究院

欲了解关于商业综合体行业具体详情可以点击查看中研普华研究咨询报告《2020-2025年商业综合体行业市场全景研究报告》。