2021年深圳办公租赁净吸纳量将恢复到去年水平

2021年深圳办公租赁净吸纳量将恢复到去年水平

2020年，深圳甲级办公楼市场尽管一季度受疫情影响而受挫，但凭借着TMT与金融行业的需求支撑，市场活跃度自二季度起持续复苏，全市租金水平跌幅较去年已明显收窄。预测2021年供过于求的现象仍将持续，但净吸纳量有望恢复至2019年水平。优质零售物业方面，深圳消费市场逐步回暖并持续向好。为提高整体销售平效，中高端购物中心增加零售业态比例，通过引进品牌首店、旗舰店等方式迎合年轻一代的消费需求。2021年新增供应面积将创下历史最高位。深圳房地产投资市场热度下半年逐步回升，金融机构表现活跃。全年大宗交易以办公楼及住宅/公寓为主，并集中在罗湖区以及南山区。

上海部分区域写字楼空置率达四成

受疫情影响，一线城市的写字楼和商铺等整体承压，办公楼空置率上升和租金下滑成为市场趋势。在上海虹口区的北外滩区域写字楼群，一些写字楼整体空置率在40%左右。前滩和大虹桥区域的写字楼空置率也接近40%。而在上海徐汇区的核心写字楼板块，对外出租的办公楼相对较少，空置率大约在10%左右。上海写字楼受疫情影响空置较多，但日租金仍能达到9块。月租270相比二线城市已经是很高的水准了。

写字楼租售市场规模及投资趋势

中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.78%。

受办公楼销售面积快速下滑影响，国内办公楼销售额在2019年跌破6000亿元，至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.55%扩大至2019年的15.1%。与住宅房地产市场一样，办公楼销售依旧以期房销售为主，2019年办公楼期房销售4040.61亿元，占办公楼销售额比重的75.82%，办公楼现房销售1288.36亿元，占比24.18%。

2011-2017年，我国写字楼开发投资金额逐年增加。由于四万亿的刺激，2011-2013年写字楼投资增速不断高升，在2013年高达38.2%，而2013年之后逐渐下滑，回落到比较稳健的水平。2017年，中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元，较2016年增长3.5%。

在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近百万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败、他们的经验教训，可能再也没有机会转化为他们下一次的成功了!企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢地锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求及前景。

受办公楼销售面积快速下滑影响，国内写字楼租售销售额在2019年跌破6000亿元，至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.55%扩大至2019年的15.1%。与住宅房地产市场一样，办公楼销售依旧以期房销售为主，2019年办公楼期房销售4040.61亿元，占办公楼销售额比重的75.82%，办公楼现房销售1288.36亿元，占比24.18%。我国第三产业GDP虽然长期保持稳定的增长趋势，但增速从2008年至今，却一直处于下降趋势，截至2019年，我国第三产业GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7个百分点。2019年中国工业增加值同比增长5.7%，相比2018年增速下降0.4个百分点。宏观经济增速下降，以及经济下行压力，给国内办公楼市场销售带来了一定负面影响。

图表：写字楼竣工面积(万方)及增速情况

数据来源：中研普华产业研究院整理

2018年供应高峰持续上行，CBRE监测的主要17个城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应380万平方米，与2017年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市迎来久违的供应释放。二线城市新增供应大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

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