广州11.06亿元底价成交4宗商业用地 全国商业地产市场供需及细分市场分析

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅。

2月5日，广州市集中出让4宗商业用地，均以底价成交，成交价合计约11.06亿元，总计容建筑面积约13.03万平方米。其中，成交价最高的为白云区嘉禾街望岗村移动互联网产业园AB2115017、AB2115022地块，成交价即起始价约5.21亿元，竞得人为广州白云尚律至理投资运营有限公司。该地块位于嘉禾街望岗村，宗地面积约2.42万平方米，可建设面积约1.32万平方米，计容建设面积约6.26万平方米。

出让文件规定，该地块须建设成智能法律服务产业园，建成后土地受让方自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积50%，自持年限与土地出让年限一致，自持物业不得分割处分。

与此同时，白云区嘉禾街望岗村移动互联网产业园AB2115023地块由广州魅视通信科技有限公司以底价1.58亿元竞得。该地块宗地面积9701平方米，计容建设面积约2.16万平方米。

此外，今天成交的还有另两宗地块，均为天河区航天奇观一期北地块。其中AT1003006地块以2.66亿元成交，计容建筑面积约2.92万平方米，该地块所开发项目的产业业态为电商运营;AT1003063地块成交价约1.61亿元，计容建筑面积约1.69万平方米。根据要求，竞买人或其股东方须为从事投资咨询、投资管理服务的企业，具备2019年度中国互联网金融协会成员单位资格。

全国商业地产市场供需呈现复苏态势

多家商业地产服务机构近日发布报告预测，受经济增速加快、产业转型升级以及国家开放程度提高等多重因素影响，内资企业对写字楼产业园的需求得到提升，同时吸引更多外资企业的进驻;业主、租户、投资者等市场主体纷纷开始转变思维模式，加强风险预期、不断调整策略，积极应对挑战，中国商业地产有望进一步复苏。

伴随着总体经济的稳步复苏，商业地产租赁市场供应端与需求端表现全面好转，下行趋势回稳。在疫情爆发初期，受疫情影响以及出于对市场环境的考虑，部分项目的工期和入市进程出现一定时期的延后。在疫情得到有效防控后，高品质写字楼的新项目均开始陆续入市。据高力国际发布的数据显示，2020年国内甲级写字楼整体新增供应量达到360万平方米，仅比2019年减少21万平方米。

疫情之下，新交付楼宇得益于企业对办公空间健康化、智慧化的要求，品质得到提升。高品质的办公楼宇不仅可以为国内企业改善办公空间环境提供更多的优质选择，同时也将为全球企业在中国的发展提供更加优质的办公环境和服务体验。

从需求端来看，随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，国内写字楼市场的新增需求也呈现回升态势，反映出市场较强的抗压能力、修复能力和旺盛活力。

仲量联行市场报告指出，写字楼市场年末稳健复苏，拉动全年净吸纳量企稳回升。2020年全年，四个一线城市共录得净吸纳量146万平方米，市场出现多起来自新经济头部企业的大面积租赁交易。二线城市办公楼市场的需求在年末回升明显，全年共录得净吸纳量133万平方米。

尤其值得一提的是，四季度一线和主要二线城市写字楼净吸纳量录得143万平方米，超越前三季度的总和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9万平方米的净吸纳量，超过80%在第四季度出现;武汉四季度则贡献了全年所有的净吸纳量正值。业内分析认为，四季度企业对写字楼需求快速回暖，凸显了整体市场持续复苏的态势，并且这一态势将在2021年得到延续。

中国商业地产细分市场分析

2019年，写字楼租赁市场可谓极其惨淡，北京CBD地区的写字楼租金都出现了明显的下降，一些很核心的地段，租金已经降到了每平米每天5-6块钱，这在前几年是不可想象的。数据显示，2019年四季度，受中央商务区的中信大厦和正大中心等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应影响。2019年北京全市甲级写字楼年度供应量超百万，全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。北京写字楼空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海，这种超一线大城市的写字楼空置率在不断地上升，数据显示，深圳的写字楼空置率甚至超过了20%，北京空置率也达到了15.9%，上海空置率更是以18.5%创下了近十年新高。

1、2016-2018年写字楼存量市场分析

图表：甲级写字楼存量及未来供应

数据来源：中研普华产业研究院整理

2、2016-2018年写字楼增量市场分析

图表：写字楼竣工面积(万方)及增速情况

数据来源：中研普华产业研究院整理

2018年供应高峰持续上行，CBRE监测的主要17个城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应380万平方米，与2017年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市迎来久违的供应释放。二线城市新增供应大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

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