万科广州再拿两块宅地 这是首次以“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”拍的方式

万科广州再拿两块宅地 这是首次以“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”的拍地方式

参照现在市场周边租赁价格，本次出让的居住用地的“最高限制地价”，已相当于40年以上租金收入水平

龙头房企万科( 000002.SZ )于4月28日在广州拿下位于白云区和黄埔区的两宗居住用地。其中白云区地块需自持50%，黄埔区地块需自持55%。

这两宗地块总占地面积为6.9万平方米，总建筑面积为14.4万平方米，成交总价款为36亿元。除部分自持外，两宗地块还分别需要配建1350平方米和900平方米的拆迁安置房。

这是广州首次使用“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”的拍地方式。在本次土地拍卖前，财新记者就拿地意愿采访了三家上市房企有关人士。他们均表示，对本次土地拍卖持观望状态，理由是：对自持地块应如何操盘，目前开发商并没有成熟的商业模式可供参考。

两宗地块在开拍前均已报至最高限价——楼面价分别为29337元/平方米和19575元/平方米。这大约相当于周边房价的50%至70%。 “进入竞自持环节在所难免。”在拍地前夕，合富研究院发布研究报告称。

根据拍地公告，上述地块的自持部分，将作为租赁住房，须整体确权，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。一名房地产业内人士对财新记者说：开发商若对自持部分采用租赁模式，会对其现金流会造成巨大影响。

合富研究院报告称：参照现在市场周边租赁价格，本次出让的居住用地的“最高限制地价”，已相当于40年以上租金收入水平。这还没有叠加建安、配套、税费、人力、管理、招租等多项成本。“如果竞得企业难以在经营能力上有所突破，使自持物业租值大幅突破周边市场，将面临长期资金回笼压力。”该报告说。

这并不是万科首次获取“竞自持”地块。2016年12月，万科就以自持100%的比例拿到北京海淀区的两宗住宅地，其中一宗与金地集团联体竞得。万科于2017年4月19日对外称：企业自持商品住房将全部用于市场化租赁，且正在推进项目设计方案。

“竞自持对房企资金运作与经营能力均提出更高要求。”合富研究院报告称，不同房企在物业运营、业务链延伸、管理成本、资金运作等各方面的能力不尽相同，房企拿地成本已难以通过简单划一的方式计算。

广州是第四个在土地拍卖中采用“竞自持”的城市，其余三个分别为北京、天津、杭州。报告称：从已出让的成交结果看，拿地房企代价不低。土地要素的价值主要取决于城市或区域价值、产业发展水平、市场供求等硬因素;“竞自持”并不是以牺牲土地价值为代价，只是成本核算方式有所改变。

方圆地产首席分析师邓志浩认为：土地拍卖“竞自持”降低了市场可售商品住宅总量，难以改善市场供不应求的困境。

“市场住宅供应并未减少。企业自持部分可作为租赁住房，按规定推向市场。”在本次竞拍结束后，广州市国土资源和规划委员会对外发文称，后续出让的住宅用地，将“一地一策”组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具。

4月28日，万科A股票开盘价为19.38元/股，收盘价为19.50元/股，较前一日收盘价19.76元/股，下跌1.32%。