调控下的房企百态　房地产开发商转型为城市运营商

随着全国范围的调控政策稳中的推行，房地产市场总体运行趋于平稳。在“五限”时代，传统的房地产开发渐显颓势，大小型房企在融资、债务、利润等多重压力下，纷纷拓宽领域，走上转型之路，以此寻求突破。

龙头房企的“大健康”之路

在涉足医疗健康三年后，万达近日正式成立大健康集团，计划以轻资产方式建设运营。实际上，除万达集团外，万科、恒大、绿地等大型地产集团也已在大健康领域跑马圈地。

其中，恒大成立了“恒大健康产业集团有限公司”，着力发展高端国际医院、社区医养、医学美容及抗衰老等业务。

绿地与昆明市政府合作，拟投资306亿元，开发建设集“医康养”核心产业功能和“产学研”“文商旅居”辅助产业功能于一体的“大健康”产业项目。

保利与安宁市政府合作，拟投资800亿元，在安宁太平打造滇中经济圈集高端商务、特色商业、国际精品酒店、品质住宅为一体的高水平大健康综合小镇标杆和昆明市的大健康产业示范区。

万达及其他地产商转型投资医疗行业，建设“大健康”项目，实际上是瞄准了养老地产，作为业内人士口中的“朝阳行业”，养老地产大致可分为三种模式，一种是适老型，本身的建设和小区环境适合老人居住；第二是全托型，比如专门的养老公寓，配有先进的医疗资源和医护人员；第三，是在社区里面布局养老或医疗中心，服务老年人。

目前对于房企来说，发展养老地产最大的困境，就是医疗资源的获取。很多房企并不缺地，缺的是先进的医疗资源。所以，在未来，会有很多的房企参与与医疗机构达成战略协议，合作将成大势所趋。

中小房企“减债务”寻求突破

在楼市调控日趋严厉、行业集中度大幅提升的背景下，一些中小房企正在面临经营危机。

继去年出售资产予融创中国后，香港上市房企莱蒙国际最新又公告将出售8个房地产项目、超过百亿的资产予和昌集团。至此，一年多时间莱蒙已抛售超过170亿资产。

莱蒙并非个案。中小房企面临的生存压力和对未来的迷茫正在真实上演。即便在市场较好的深圳，近两年也有不少中小房企变卖资产如兰江地产，还有一些房企传出破产，如奥宸集团等。

这些只是大量中小房企在调控下求存的缩影。去年以来，多家中小房企加快出售资产，行业整合兼并剧烈；同时集中度提升非常快，超级房企的市场占有率迅速提高。

据统计，2016年1-23名的房企销售额加起来3.15万亿、市场占有率约为26.8%；今年上半年市场份额提高到36.3%，预计2020年占比将达51%。

无论出于债务压力还是调整业务策略，都凸显了中小房企当前面临的压力和对转型的迷茫。未来，伴随行业周期性调整和长期持续的调控，以及大规模兼并收购，更多中小型企业要迈入转型突破之路。

物业管理或带来巨大商机

近日香港媒体发表文章称，面对政府对房地产行业加大的管控力度，内地的开发商正日益把注意力放到物业管理这种长期投资上，尽管这些投资可能许多年后才能带来成果。

据悉，为寻求加强自身金融实力，以便在一个预计五年内将达到1.2万亿元的迅速增长的市场上进行竞争之际，几十个开发商已经剥离了他们的物业管理业务。

开发商越来越把物业管理作为一个可以带来稳定现金流并提升品牌认知度的部分。据中国指数研究院统计数据显示，中国前100家物业管理公司有大约17%的收入来自于副业。老年人护理和金融等非核心业务贡献了物业公司总利润的大约40%。物业管理潜藏着巨大的商机。

近日，雅生活集团与绿地集团达成深层次战略合作关系，绿地集团以10亿元战略入股雅居乐物业公司20%股权，成为雅生活集团长期战略性股东。

作为中国民生投资集团的子公司，中民未来控股集团有限公司打算通过其物业管理业务为大陆6000万居民提供服务。

此外，还有一些开发商还瞄准了A股上市，目前至少有两家物业管理公司与开发商分离——浙江南都物业服务股份有限公司和广东碧桂园物业服务有限公司，已经在A股市场提交首次公开募股申请。

房企抢滩布局长租公寓市场

近期，有关鼓励住房租赁市场发展的政策正密集落地。九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》日前印发，而北京、南京、杭州等热点城市也已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房。

面对政策利好和租赁市场的巨大潜力，房企视长租公寓市场为正处于风口的蓝海产业，多家房企纷纷开始抢滩布局。

万科是最早进入长租公寓市场的房企之一，于2016年5月正式推出了长租公寓业务。2017年，万科加快了在北上广深布局长租公寓的步伐。万科计划通过收购、趸租、建设等方式，使得长租公寓品牌“泊寓”的数量达到10万间。

2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。

2017年6月，佳兆业也宣布进军长租公寓，布局全国所有一线及主要二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间；另外，中骏置业透过美国睿星资本，加速在长租公寓领域的拓展速度。未来三年推出5万间长租公寓。

招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商也开始介入长租公寓市场，抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。

长租公寓市场看似一个即将要被做大的蛋糕，对于未来前景，“蓝海”几乎成为业内人士共识。正因为如此，面对长租公寓市场蓝海，越来越多的房企会加入其中。

“去地产化”言之尚早 量力而行才能步步为营

无论是发展“大健康”项目，规划养老地产，还是转型“轻资产”，进军物业和长租市场，都是在房企净利润下滑、融资成本增加、土地和调控政策趋紧的背景下，房企谋求“多元化”，寻找突破契机的方式。

在近期结束的2017博鳌房地产论坛上，“多元化”和“去地产化”成为关键词。目前的“去地产化”更多的体现在“轻资产运营”和地产多元化发展上。比如万达出售酒店和文旅项目，着力于自身品牌的运营，万科试水养老、自持物业、特色小镇、长租公寓等领域，籍此由房地产开发商转型为城市运营商。

可以看出，多元化试水先期也都在围绕“地产”、“土地”展开，短期内房地产企业仍难摆脱“地产”主业，因此，房企完全“去地产化”言之尚早。

虽然多元化为众多房企提供了一种新思路，但不可否认的是，很多多元化涉及的领域发展并不成熟。尽管人口老龄化和租赁市场为养老地产和长租公寓提供了一片蓝海，但我国的房地产市场环境复杂，跟风式的抢夺市场，一味谋求转型，可能会淘汰更多运营能力较弱的企业。

拿地就能赚钱的时代已经过去，量力而行才是最稳妥的发展方式。龙头房企拥有丰富的土地储备，要做的就是提高自身运营力和服务能力，“卖的不是房子，而是一种服务”，创新服务理念，营造良好的品牌形象。中小房企要根据自身的经济实力，注重宏观的调控政策，警惕金融风险，多方面谋求合作。

所以，在转型这条路上，盲目的“去地产化”、削减负债率、突破盈利瓶颈、跟风创新的方式是行不通的。轻资产和多元化虽然可以在一定程度上分担房企风险，但不是治本之策。当下房企的重心，更多在应放在提高自身的运营力上，在瞬息万变的房地产市场里，保持睿智和冷静的头脑。