楼市政策坚持从严 未来房价走势如何? 未来房价的可能性分析

本月，国家统计局发布了今年9月楼市数据，从数据来看，成都的楼市是一片安稳，甚至还有下跌的现象。

就目前成都的楼市而言，大部分购房者对于成都后市依然看涨，炒房客和中介不断制造恐慌情绪，新房供应短缺，市场热度不减。

最近一个月，全国24个主要城市，已经有12个处于下跌状态，涨幅超1%的只有3个城市。在在全国大部分城市止涨或有所下跌的情况下，成都依然保持较高的上涨势头。

很多人表示，对成都未来市场越来越看不透了，就算成都十年的资深地产人也从未见过如此疯狂的市场。成都房价什么时候才见顶?在此次大会上，笔者看到了一丝曙光。

10月22日，住建部部长王蒙徽在19大新闻发布会上表示，经过一系列有针对性的楼市调控，目前我国一二线热门城市新房价格同比涨幅回落，三四线城市房价趋于稳定，调控效果持续显现。而为了巩固已有成果，下一步相关部门将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性，从而推动房地产长效机制建立健全。

如果按照大会指示：坚持调控目标不动摇、力度不松劲。那么成都除了目前的限购、限贷、限售政策外，笔者认为，最高地价限制，预售备案价限制也将是影响未来成都市场走势的政策，甚至可能影响二手房价格的回调，市场逐渐回归理性。

原由一，成都地价基本见顶

2016年12月，成都首次启用了土拍“熔断价”，这预示着成都地价从供应端得到了限制，但是当日地块几乎以熔断价终止。

2017年4月，成都再次上调了“熔断价”，启用了“熔断价+抽签”，并且顺利出让地块，但是也在当日多次将成都的地价刷新。同日，住建部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明文规定“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。”

2017年7月，“熔断价+抽签+竞自持(or无偿移交)”的土拍方式出现，这种土拍方式不仅能严格控制地价，并且还能解决租赁市场和人才住房的需求。通过这种方法，近3个月的时间里成都出让近40宗地块，可以看到今年各区域的最高楼面价基本稳定。

主城区二环内地块最高楼面地价控制在13800元/平米内，近郊热门区域在12000元/平米内，一般区域在8500元/平米左右。虽然在这些地块中，某些地块捆绑了无偿移交和自持比例，但是通过对每个无偿移交地块性质的分析，我们可以看到这些低容地块移交部分租赁或人才公寓后，最终呈现的商品住宅将是超低密建筑(不排除某些地块大部分是别墅的可能)。

原由二，预售备案价指导

由于目前新盘售价一直受到房管局控制，而房管局对楼盘售价指导的机制是：

1)开发商预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格(同区域、同品质、同价格)。

2)开发商预售价格申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报。

并且，在今年最近的一次“补刀”政策中还提到：分批次开盘房源的价格增幅不能超过人均工资涨幅。就算是现房销售也将严格按照房管局备案指导价，否则不予备案。

地价基本限死，预售价格接受指导，未来新房售价到底有没有顶点，各位心里还有没有数?

按照定价策略，未来的房价有两种可能：

一，高品质住宅面市，价格高于周边。

二，同品质住宅，价格跟周边差距不大。

关于第一种可能，市面上暂时没有太多的高价地新盘可以参考，但是却出现过某些普通住宅借以xx系豪宅企图备案高价，但并没有蒙混过关，这里就不举例了。

关于第二种可能，市场上有太多低价预售的案列。但开发商不接受备案价，转售公寓或一直拖延，这些项目最终将以何种形式面市，笔者也不想去猜。但是在近期，金融城一项目预售价17000元/平米左右，而在限价之前，该项目售价为27000元/平米。

那么，对于前期拿地成本较低的楼盘，购房者将有很大机会“捡漏”，以低价买到房子。而对于后面不断出现的高价地的未来售价，楼面地价+建安成本+合理利润可能是大概率事件。

地产圈也有一句金句叫：长期看人口，中期看土地，短期看政策(金融)。

放眼成都来看，近几年成都人口持续增加是多数人认为成都房价会上行的主要依据，但是在中短期的土地供应和政策上，相关部门是希望房价稳定的。如果政策一直从严，不放松，房价趋于稳定也是必然的。