2018年上海房价走势预测 2018年上海房价会涨还是会跌？
2018年上海房价还会继续上涨吗
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
2016-2017，对比三大经济圈，长三角和珠三角都是人口流入的重点地区，京津冀则是一定比例的人口流出。再看今年的成交数据，我们不难发现环京区域部分城市的价格已经出现了不同程度的下跌，最重要的两个因素：一是经济减速，二是人口流出。但反观长三角和珠三角却依然坚挺且还在持续性的上涨。
2018年一线城市和强二线城市主要会已下跌为主，三线城市由于去库存和一线城市严控人口红线等利好，会处于横盘或小涨。2018年将会是大多数城市的房价回调年。
上海哪个区域未来人口流入最大?
肯定是青浦和嘉定。基于上海的发展规划，我一直认为北边优于南边，西边优于东边。
如果用最简单直接的逻辑来梳理，那就是上海南边靠海，东边靠海，只有西边和北边继续深入才符合长三角一体化的战略论调。所以人口流入毋庸置疑。
最后，区域的选择，西边和北边，基本锁定嘉定、青浦、松江三个区域。按照三个区域的目前的价格和项目的可选择性来看，青浦应该是最适合的。因为价格最合适，地铁沿线全部控制在400W上下，且30min地铁到达大虹桥，换乘2号线或者10号线即可到达市区任何一个地方。
2018最新房价走向
房地产市场步入最严调控时代
从政策上来看，政府“有形的手”一系列连环出击，对房价有着显著影响。
今年，房地产市场已经步入“史上最严”调控时代，各项调控政策频繁出台，调控力度持续加强。
11月，住建部接连开展楼市大检查、严查“首付贷”，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构和小贷公司的违规行为。除此之外，限购限贷、租售并举、共有产权房试点、集体用地改革以及土地供应调整、多主体供给等着重供给侧改革的政策也在不断推进，以期规范市场、防范泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。近日，三部委更是在座谈会中强调，房地产调控不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，要把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。
在“房住不炒”的大基调下，政府正在努力踩刹车，压制过热的市场，未来政府对房地产的调控力度将只增不减。
土地“只租不售”稳定房价
从土地供应来看，“只租不售”地块的推出升级了土地出让方式，成为稳定房价的长效机制。
近半年来，上海已经成交了15幅租赁住房用地，出让土地总面积47.13万平方米。这些土地分布在张江、世博园、徐汇、古北，很多都位于外环内的优质地段。地块都是以零溢价率的底价卖给国企龙头，然后由这些企业来负责筹建租赁住房。
在寸土寸金的上海，发展租房市场是大势所趋。预计到2020年，上海将新增70万套租赁住房。据统计，目前上海大概有210万套租赁房源，其中绝大多数是民居，很多还是破旧不堪的老公房。70万套崭新的租赁房建成后，将彻底改变上海的租赁市场。
“只租不售”地块帮助过热的土地市场降温，政府以较低的价格出让土地，发展低价住房，同时，剥离房屋的出售权能够有效防止市场套利行为发生，有助于推动楼市价格保持稳定。
上海常住人口增速锐减
从人口数量来看，这两年，上海常住人口的数量几乎不增加了。
2016年，上海常住人口仅增加4.7万人，其中，户籍常住人口增加6万人，外来常住人口比上年减少了1.3万人，人口增速总体放缓。
随着中国人口流动性的下降，以农业人口转移为特征的城镇化进程开始步入后期，一线城市的人口流入下降，而二线城市人口流入开始增加。
尽管未来还是会有源源不断的人群聚集到以上海为代表的一线城市，但是随着经济压力的增大，“逃离北上广”的人也很多，而人口数量会直接影响房价的走势。
从形式上看国内一线城市房价下降得趋势不是很大。
买房注意事项
1、楼盘的均价：千万不要误以为楼盘广告推出的均价就是你所购房子的价格，一定要明确楼盘均价的概念，开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，订出的要销售小区的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场是，先有均价，然后再通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，两者是有区别的。
2、容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，多层住宅应不超过1.5，高层住宅容积率应不超过4，容积率超过5就不建议购买了。
3、使用率与实用率：这两者的区别在于使用率是指住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商会用实用率来吸引购房者。
4、绿地率与绿化率：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。住宅小区绿地率不得低于35%。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
