2018年杭州房价还将暴涨 杭州房价走势预测 杭州房价均价多少钱一平

每年开春的3、4、5月份，捂了一个春节的购房欲望也会随着气温的回暖而迅速升温。然而杭州近两年的房价基本暴涨60%，无疑使得一部分既得利益者打算脱手卖出，另一部分买家也担心自己成为最后接盘侠。如何判断杭州接下来的房价走势，我们就不能忽略以下几个维度。

我们都知道2016年的G20峰会将杭州捧上了准一线城市的地位，直接使得2015年的房价触底反弹，带动2016和2017年房价的大幅度上涨。那么2022年的杭州亚运会又会为杭州的房市带来什么样的变动?

关心的人会知道，第一次在中国举办的亚运会建设的时期恰好是我国社会主义现代化建设的开端，很多资本运作还在探索阶段，当年为了处理十来幢公寓楼，由“亚运村服务中心”为前身成立的上市公司北辰集团，至今还靠着当年亚运村的红利养活。

而2010年的广州亚运会却是一个地产界的反面教材。这届历史上最贵的亚运会的花费高达2500亿，期待着靠着“亚运村新城”买房回血的广州，却由于将亚运村放在市中心40千米外。首期就有8000多套的商品房，花了4年才卖出112亿，价格也一直没有起色。

与广州不同的是，杭州的亚运村恰好坐落在“拥江发展”政策的重叠区——杭州CBD、萧山区的钱江世纪城，周边既有奥体中心，也有G20的主会场国际博览中心。2015年均价两万五的奥体，如今已经超过五万。

这两个国际的大型会议和赛事，不仅直接带动了一个版块儿的房价发展，还拉动了整个杭州的整体市场。未知的是，亚运会所带来的利好是否还能持续发力。

房产既然是一个市场，那么在分析价格的时候就离不开供求关系。

首先我们来看杭州房产库存情况。

主城区住宅库存低于万套，这在全国范围内都是偏低的。当然这也得益于杭州的新房限价使得二手房溢价普遍高达30%甚至以上。

再通过土地出让情况预测未来的住宅供应：

杭州累计共出让土地168宗，其中涉宅用地93宗，商业用地65宗，其他类型10宗，合计面积586万方，同比增长4.9%。全年土地成交金额首次突破2000亿，创历史新高，达2025.4亿元，同比增长24.7%，成交总额是2015年全年的3倍还多。

我们可以单独看一下2017年涉宅用地市场成交情况。

可以看出五个主城区所占比例还算高。

再与近五年涉宅用地市场成交情况做纵向对比。

很明显，住宅供给侧情况存在一定量增长，但与此同时，土地成本也在大幅度上升。

接着来看杭州房市可能的需求情况。

根据杭州统计局的公布的数据，截止2017年底，杭州常驻人口达到946.8万，一年的净增长量达到28万。纵向对比近7年，2017年可谓是一个爆发性的增长。纵向对比同样新一线的苏州虽然总数比杭州多了一百多万，但是人口增量仅达5.83万。(在此也带一句，广州的常驻人口增量达到了45.49万，可能给多年平缓的房价带来不一样的变化。)

我们都知道需求的概念是在一定时期内，在某个价格水平下，人们有能力购买并且愿意购买某个具体商品的数量。庞大人口的流入不一定能带来有效购买力。

但是我们可以来看各大城市的人才引进计划在杭州的施行详情。根据杭州市社保局统计，截至去年11月底，杭州共引入7.9万国内大学毕业生，2.5万海外大学毕业生，1.5万外籍人才和4000名海外专家，其中主要为信息经济等高新产业人才。这一部分可能的高收入人群，必定会带来很大的房屋刚需。

与此同时，由于“主城区城中村改造五年攻坚行动”的施行，仅在去年就在主城区拆迁超过20000户，其中选择拿现金补偿而也产生了强大的购买需求。

接着我们来简单看看杭州的购房政策。

首先是从2016年政府就开始的对“首付贷”严查的持续推行。首付贷帮购房者放大了杠杆，容易导致投机，人为放大了不合理的需求，很可能形成的房地产局部泡沫会随着持续严查被挤压。

其次升级非本地户籍居民限购措施(在三年内连续缴纳满两年杭州社保);更为重要的是，增设本地户籍居民家庭的限购——暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。另外就是首套房上浮5%-10%，二套房上浮10%-20%。这两项举措极大削减了投资性需求。

最后不可忽略的就是杭州的经济发展预期了。因为净人口的流入并不能代表就能留在杭州，这个城市是否能提供更多的就业才是能否留住劳动力的基础。作为互联网信息产业高度发达的杭州，在2017年A股IPO的企业就达到87家，更有阿里巴巴这个庞然大物和网易的大部分业务的支撑，潜力还是非常大的。

在房产界，有一句话是：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。从以上几个维度综合来看，杭州还在快速扩张发展时期，虽然政府在严格控制房价，但是由于四年后亚运会还靠着卖地续命，今年的行情笔者还是看涨的