2018年济南楼市新政策：济南房价还会上涨吗 济南房价多少钱一平
济南的三月已然有了初夏的感觉，这轮地产调控转眼来到了第三个年头，市场在被压制需求与被限制供给共同作用下，逐渐露出了她狰狞的面目，水与火的交融，将在未来的九个月里，让开发商与购房者们共同体验一下“一半是火焰，一半是海水”的2018。
需求端：刚需依旧被煎熬，改善可以慢慢挑
在这冰火两重天的一年里，刚需客户仍然还会有种被架在火上烤的感觉。从最近一次万达城火爆开盘可以看到，以刚需群体为主要目标客户的项目还是热度空前的。
左右刚需选择的还是价格，15000元/平米几乎成为刚需守卫的最后价格底线。在坚守15000元/平米价格线的同时，刚需客户已经对区位的要求一降再降了，但是能不能买到房还在拼手速、网速和运气。
往往选房资格还要根据付款情况被区别对待。造成这种状况的原因一方面受供需关系的影响，另一方面还受目前限购政策的制约。现在各项目开盘特别是相对低价的项目开盘，如果要取得认购资格是一定要提交房查资料的。
大部分开发商通过这种方式把客户绑架在自己项目上，即使客户选不到房，在整个过程中至少把客户绑架两到三个月，这两三个月的时间足够让一个刚需客户错过几个竞品项目的开盘选房。在一次开盘选房中落空，半年内都没有再来一次的机会了，所以刚需客户在今年的限购政策不做调整前依然还在火焰中煎熬。
不过近期武汉已经出台了保护刚需客户买房政策。
政策要求房地产开发企业应将预售备案均价低于1.8万元/平方米的新建商品住房项目中，户型建筑面积低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式，随机选取不少于40%的比例纳入优先选房范围。这条政策让无数倍受煎熬的刚需客户们感受到了炎炎烈日下的一缕清风。
与刚需客户不同，改善型客户今年可以说是最幸福的一年。
如果你有改善置业的需求，今年将是最好的机会，可以利用上半年市场供给不足的空隙把手里的闲置房屋出售套现，手握现金下半年入场，到时候会有各类大牌开发商、各种风格的产品供您挑选。
由于2017年土地市场的异常火爆，很多开发商土地购置的综合成本已经跟周边的房价相当，也就是说面粉买贵了，那么蒸馒头肯定是卖不回成本了，索性只能做面包和蛋糕了，靠增加产品的附加值来满足改善客户的需求，几乎成了市场的唯一出路。
看看凤凰路从南到北依次排布的各知名开发商们：金科、万科、保利、泰和、龙湖、银丰、金茂、旭辉、雅居乐、碧桂园已经列队迎接目光挑剔的改善客户们了。所以即使夏日的热风已经刮到泉城，调整好资产结构的改善型客户依然可以享受海水的清凉。
供给端：上半年激情澎湃下半年火山爆发
说完了需求端，老猫再从供给端跟大家分享一下2018年济南楼市的走向。从供给量上看，明显呈现上半年房源紧缺，下半年井喷式爆发的局面。2017年底为保护环境多部门联合下发的停工令使得所有下半年拿地的项目都处在了原地踏步的状态，而大部分开发性居住用地的土拍几乎都集中在下半年，所以各品牌开发商有了一次在同一起跑线展现业务能力的机会。
从规划局的网站上可以看到，几乎每周都有十几个去年取得土地的项目，进行着各阶段的规划公示，可以说在整个冬歇期里，各家都在忙着做设计跑手续，按照规划公示成果的不同，根据用地和工程的批前和批后的几个成果，各开发商的内功水平已经有了高下。
由于限购政策实施后对预售政策有了调整，要求高层建筑工程进度要达到主体12层才能办理预售许可证，未来的6各月里工程部的比拼将拉开帷幕。所以2018的前9个月是各个地产公司之间展开的一场没有硝烟的比拼，在这个阶段没有销售数据的比较，各家比拼的只有进度，因为有了评价的客观标准所以这半年的地产从业者们将充满激情。
在调控和停工令的双重作用下，在9—12月这个极短的时间内，将有近1000万平方米的新建商品房集中入市，仅东部地区就会有CBD、汉峪、长岭山、张马屯、唐冶、潘田、雪山7个集中放量的区域，除了潘田片区的万达城项目会呈现年度平稳释放外，其他6个片区在下半年的三四个月中会集中释放超过300万平方米的高端产品线的商品住宅，所以用爆发来形容一点都不过分。
说到销售，房价是不可回避的话题，由于2017年东部几个片区土拍的实际价格集中在1.3—1.7万元/平方米，所以汉峪、长岭山片区的房价2.5万元/平方米起应该是不争的事实，但是能否冲击三万还要看长岭山片区最大地主银丰的脸色。
毕竟银丰以底价取得了七百多亩土地，即使综合上片区配套和前期的熟化费用，实际成本也在1万上下，怀揣百万平米配套精良的大盘优势，加上一次支付83亿土地款的资金压力，银丰项目的入市价格会让群众们满意的。
而银丰项目恰好处于张马屯和汉峪两个片区之间，他的定价将决定整个东部片区房价的走势。所以冲击三万恐怕要到来年了。
唐冶将再次坐上火山口。按照唐冶片区去年土拍的结果，今年的新房售价如果低于2万将面临亏损，但是作为城市的副中心，目前只有居住功能的唐冶是否能够承载2万的房价还值得商榷。
前两年唐冶片区楼市的火爆是得益于价格优势，吸引了大量的刚需群体，而当这个片区失去了价格优势以后，特别是在比其更靠近市区的潘田和华山两个片区有持续低价的房源供应的时候，其竞争优势荡然无存。那么在改善客户心目中，唐冶和CBD、汉峪、长岭山之间几乎没有可比性，所以唐冶地主的2018恐怕只有火焰了。
根据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》显示，2月份济南二手房住宅价格环比与上月持平，同比上涨1.8%。但需要注意的是，二月份正好跨了一个新年假期，存在偶然性。在此之前，济南的二手房价已经是“七连跌”。
从2015年的5月份到2016年12月份，济南有18个月环比上涨(其余2个月环比持平)，2017年1月份二手房价环比首次出现下跌，跌幅为0.2个百分点，此后一路上扬，连涨5个月。然而，去年7月份开始，省城二手住宅价格开始出现下跌，此后便一路向下，去年下半年，济南二手住宅就在持续降价中度过，直至2月份才持平。
据某数据研究中心统计数据显示，2月份，济南二手房住宅挂牌均价为18024/㎡，历下区二手房住宅挂牌均价为24752元/㎡;市中区二手房住宅挂牌均价为21552元/㎡;历城区二手房住宅挂牌均价为16512元/㎡;槐荫区二手房住宅挂牌均价为16090元/㎡;天桥区二手房住宅挂牌均价为16883元/㎡;高新区二手房住宅挂牌均价为20028元/㎡;长清区二手房住宅挂牌均价为11999元/㎡;章丘区二手房住宅挂牌均价为10915元/㎡。从各区挂牌价格来看，历下区、市中区、高新区居前三位。西客站商圈依旧位居热搜榜首位，唐冶商圈跃居第二位，汉峪商圈降至第三位。
与此同时，二手房同比价格涨幅近来也在不断下跌，2月份同比上涨1.8%，较上月再次缩小了0.5%。
