2018年东莞房价要下跌 东莞房价走势连续15个月横盘 现在东莞买房划算吗

近日，在接受媒体采访时，住建部部长王蒙徽再次就楼市调控发表公开讲话，他表示，“未来将坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性和稳定性，特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。”而这也为2018年的楼市走势定下了基调。

据中介发布的统计数据表明，2018年东莞全市预计将有54个新盘入市，主要集中在滨海片区、水乡片区、临深片区和中心城区四大区域。据统计，预计总住宅套数高达11.9万套，新增供应面积高达1189万㎡，是去年全市新房成交面积(501万㎡)的2.4倍。

业内人士分析认为，2018年东莞楼市调控政策放松的可能性很小，而伴随着银行房贷利率上浮、二手房“三价合一”政策的影响，市场观望情绪将变浓，在新房供应量猛增的背景下，楼盘之间的竞争势必会更为激烈，预计部分房企将或采取“以价换量”的策略，谋求快速回笼资金。

东莞楼市观望情绪较浓 市场以消化库存为主

受银行房贷政策持续收紧、利率不断上浮等因素叠加因素影响，进入2018年之后，东莞楼市开始持续降温。据优房超·瑞城搜提供的统计数据显示，今年2月份东莞全市一手住宅累计成交1142套，环比下跌70%，同比去年1月份减少了21%，住宅成交均价16793元/㎡，已连续十五个月保持平稳。

进入3月份之后，随着开发商推货节奏加速，东莞楼市成交出现一些升温的迹象，截止至3月11日，东莞全市累计网签新房2286套。虽然网签数据有所上升，但整体的市场观望气氛仍比较浓，目前主要是消化库存为主，鲜有纯新盘入市销售。

住宅供应量是去年成交量的2倍 楼盘或上演抢客大战

据东莞中原地产战略研究中心提供的统计数据显示，今年东莞预计将有21个镇街“推新”，新盘数量达到54个，主要集中要滨海、水乡、临深和城区等四大片区。其中城区将有4个纯新盘等待入市，分别是：万科皇马郦宫、万科御景湾8号、丰华珑远翠珑湾、金地风华公馆，泛城区区域则有万科高埗项目、阳光城石碣项目、新城控股石碣项目等楼盘将入市。

那么今年东莞到底有多少新房将入市销售呢?据优房超·瑞城搜提供的统计据显示，2018年预计将有6.6万套新房入市，新增住宅供应面积达到658万㎡，比去年全年总销售面积(501万㎡)增加了20%，加上2017年的存量面积，2018年东莞全市新房可售面积高达1186万㎡，是去年全年总销售面积的2.4倍。随着房价不断攀升，有购房资格和能力的客户数量变得十分有限，这将导致楼盘之间的竞争变得异常激烈。

东莞一手住宅供过于求 开发商或将“以价换量”

最近几年，受粤港澳大湾区、地铁通车等利好因素的叠加影响，东莞城市魅力凸显，吸引了越来越多的品牌开发商进驻。招商、华润、旭辉等全国品牌开发商通过土地招拍挂进入东莞市场，万科、碧桂园、金地、新城控股、远洋、奥园、阳光城等开发商通过旧改、收购并购的形式进一步加码布局东莞。

大量的品牌开发商集中涌入东莞，一方面快速提升了住宅开发品质的同时，另一方面也加剧了楼盘之间的竞争激烈程度。在新房供应量猛增，开发商竞争加剧的大背景下，东莞楼市将如何发展?房价将继续上涨，还是转向下跌?

东莞中原战略研究中心分析师认为，从17年东莞商品住宅存量走势来看，今年上半年主要受到新政连续冲击，加大抑制投资投机，导致市场双方入市积极性较低，整体市场供需相对低迷，下半年开发商业绩压力大，纷纷加快项目入市步伐，连续6个月出现供过于求状态，尽管市场成交亦持续走高，但相对来说市场成交水平仍处于较低位，房价高位，客户价格抗性仍较大，库存量持续攀升。尽管东莞进入全面调控时期，但是伴随着粤港澳大湾区、滨海湾新区、穗莞深融城等诸多利好因素，开发商依旧看好东莞市场，尤其是品牌开发商加大规模发展，争相进驻并深耕东莞市场，后市供应量依旧充足。2018年上半年开发商供应量将维持低位，部分开发商将以价换量加快业绩销售。

瑞峰策划中心总经理栗江娥认为，尽管目前东莞楼市调控从严，信贷从紧，但预计行情仍然乐观。经过产业结构的升级调整，易事特、华为等众多高新技术产业扎根东莞，人口吸引力进入新阶段,，加上东莞、融入粤港澳大湾区、成为新一线城市、取消“积分入户”等利好消息，将为东莞引进大批高层次人才队伍，住房需求还是巨大，包括去年、前年的供需比都非常平衡，基本不存在去库存压力。随着楼市调控常态化，市民逐渐习惯了限购、限价的局面，房贷利率也处于历史中等水平，后续房地产市场交易会趋稳定。

东莞2月份的楼市受春节影响，大量在莞务工的外地人返乡过年，多数开发商也提前准备年会去了，因此导致2月东莞楼市表现平淡。

2月份中心城区成交量最大

春节期间，楼市寡淡。但部分楼盘仍开门迎客，甚至还有促销活动，其中，时代天荟、玖颂江湾、虎门君悦东方等推出“春节不打烊”活动，金地艺境水岸推出一口价特价房，鼎峰悦境给来访客户派红包等，但由于春节返乡潮，楼盘人气依然寡淡。

节后，交易量逐渐恢复，2月22日住宅网签2套，23日签约34套，24日签约33套。但签约数量相比正常时间段依然低迷。

根据咚咚找房数据中心监控显示，2月12日至25日，春节前后两周，东莞住宅无楼盘开盘或加推，新增供应量为0，住宅签约量分别为50套和135套。而春节前几周的周住宅签约量维持在500-1000套之间，随着春节临近，住宅签约量逐步下降，春节当周达到低估，节后慢慢恢复。

老牛认为，每年春节假期几乎都是楼市淡季，各项目基本以存量销售为主，加上贷款利率上浮，购房成本提高，市场观望情绪加重。从镇区来看，中心城区依然全市第一，购买力持续释放，在全市成交占比约21%。值得注意的是，2月除水乡片区成交占比大幅上升外，其它片区均有所下滑。

据咚咚找房数据中心监控显示，2018年春节期间东莞160个在售项目住宅产品的来访量及认购量环比分别下降33%、12%，楼市表现明显低于预期。

东莞3月楼市已有回暖迹象

春节楼市惨淡，部分房企抢跑3月出货，开发商将进一步加大推售力度来试探市场。

据老牛统计，3月全市开盘项目预计达12个，总计供应面积近20万平方米，主要以在售项目加推为主，集中在城区及松山湖片区。不过，虽然楼盘集中入市相比春节期间增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，调控政策偏紧及房贷紧缩为主因，市场双方入市信心依旧不足。

老牛预计，3月各大项目结束春节“休眠”状态，市场人气逐步回升，市场成交将触底回升。热点板块房价将依然高位企稳，整体房价平稳。产品方面，90—125平方米三房依然是成交主导，125—144平方米改善需求将持续释放。

在二手房方面，节后二手房市场回暖较一手房市场较快。上周东莞成交二手商品房181套，成交均价1.49万元/平方米，环比上涨3.98%，市场有缓慢回升迹象。

此外，节后租房人群增多，租房成交量迅猛上涨。上周东莞六大片区中城区和东南临深片区依旧是成交量最高的两大片区，其中东南临深片区上涨幅度最高，由之前一周2套上涨到上周的60套。