深圳小产权房屋买卖注意事项

深圳小产权房屋买卖注意事项

小产权房是什么意思

小产权房，是指未交纳土地出让金等费用，在农民集体土地上建设的房子。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予存案。

在深圳，有这样一种房产，被叫作“小产权房”，它主要有三种类型：

1、原住村民自己筹资兴建的农民楼;

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼;

3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。

因此深圳小产权房的建设方有个人、村委、公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。

一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售;村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《集资建房协议》。

因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。

但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为典型，小产权房的外观与商品房几无二致。

具体来说，小产权房有哪些优缺点呢?

优点：

1、小产权房价格低，相当于商业房价格的1/3，相同总价来说，租售比相比商品房要好;

2、小产权房不限购，商品房要5年社保或者深户才能购买;

3、旧改搏拆迁，开发商同样补偿，但是要权属确认;

4、现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有学校配套、可贷款等;

缺点：

1、没有红本产权，只有《合资建房协议》的合同来约定权属;

2、需要全款购买，小产权房不能在银行按揭贷款，所以购买需要全款，部分可以做短期贷款，但是利率相比较高;

3、质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险，建议选择社区大一点，楼栋较多的楼盘;

4、未来套现困难，升值相对较慢，且还有被拆掉血本无归的风险。

看起来优缺点似乎不相伯仲，那到底买还是不买呢?如果资金够的话当然还是建议买商品房，但如果手头的钱不多、又想在深圳有自己的家，注意到这些问题，小产权房还是值得一买的!

1、在购买小产权房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。尽量选择社区大一点，楼栋多的小区。有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，真很难分辨。

2、对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。

3、看房到最后的购房，离不开权属合同，包括付款方式，交付时间。认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与我们购房者自身利益息息相关。最好找买过小产权房的朋友参考，或者熟悉的中介问清楚后再购买。

4、除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身。一般先根据自身需求，尤其是分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等，还有户型的套内面积有些也有水份，因为监管缺失问题，最好实际测量。

购买小产权房的优势

1、价格优势明显。小产权房低廉的房价优势一向吸引着一般大众，特别像天津这样的大城市，商品房的房价是一涨再涨，房租也是跟着水涨船高;从我国房子的价格看，早已经归于“世界一流”。

2、房子寿数。尽管商品房产使用权是七十年，可是使用寿数是否有七十年呢?住建部副部长仇保兴在第六届世界绿色修建与修建节能大会上说，我国是每年新建修建量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于耗费了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25~30年。捆绑着祖先三代人收入的房子却只能维持30年，与小产权房比较都是半斤八两。

3、确权的可能性。关于这个可能性是有的，例子也不少。

4、购买的人太多，有法不责众的心思。

购买小产权房的风险

1、小产权房买卖是违法的，是国家和法律禁止的，所以得不到法律的维护。

2、因违法，所以就存在被撤除或没收，并得不到有用补偿的风险存在。例子2009年6月2日出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化前史遗留违法修建的处理决议》(以下简称《决议》第五条规则“经普查记载的违法修建，市政府应当差异其违法程度，依据本决议以及土地利用整体规划、城市规划和土地利用方案要求，别离采用承认产权、依法撤除或许没收、临时使用等方法，分期分批处理。”

3、违约或一房多卖或房子的其他权力瑕疵等状况简单发生。因小产权房买卖是不合法的，所以当一方反悔时，就能够主张合同无效;而又因小产权房没有有用挂号，所以第三方底子无法查到买卖状况或是房子的权益状况，所以简单一房多卖或许其他权力瑕疵;

4、转让手续尽管简单，可是究竟违法，也造成了再转让困难，并且增值的空间也不大;

5、房子寿数风险。尽管我国的商品房寿数不怎么样，但从整体均匀上来看，相关于小产权房仍是好一些，究竟一般建小产权房的都是些不合法的开发公司，并且如有质量问题也得不到售后服务。

总之，利益与风险同在，请各位想购买小产权房的购房者需要慎重考虑。有些购买小权产房者想着：“能够托付律师作见证，这样有保证一点”。其实因为小产权房买卖是违法的，进而律师见证小产权房买卖也是违法违规的，所谓托付律师作小产权房见证的行为，而感到安全感的作法，其实是在自欺欺人。在此，小编建议：能够在合法的状况下，托付律师作必要的查询、评估、提供法律意见等。