城里人能买农村房子吗？法院建议慎购农宅

城里人能买农村房子吗

我国实行的是“房地一体”原则,即房地产转让､抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让､抵押｡因此,农村房屋买卖合同签订时,房屋在转让的同时,宅基地使用权也一并转让｡但是,农村宅基地属于集体所有,农民只有使用权,而不享有处分权｡

我国立法对农村房屋转让一直采取严格限制的态度,无论是国务院《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》,还是《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,还有《土地管理法》､《物权法》,均严格限制农村房屋转让给城镇居民｡

基于农村宅基地使用权的性质,国家严格限制农村房屋买卖行为,如果放开对宅基地流转的限制,允许农民变卖自己的房屋,从短期来看似乎是增加了农民的“融资渠道”,但从长远看失地农民想重新安家置业势必十分困难,容易成为社会稳定的巨大隐患｡

近年来，不少城市居民都有了买套农宅享受田园生活的想法，殊不知，农村房屋的买卖存在很多风险和隐患。近日，怀柔区人民法院就农村房屋买卖合同纠纷案件召开通报会，并作出风险提示。

30万购买农宅 遭起诉被判合同无效

王彬(化名)夫妇与房辉(化名)夫妇之间达成《房产买卖协议书》，约定王彬夫妇将庙城镇彩各庄村一套农宅以30万元的价格，卖给房辉一家。此后，王彬和妻子向村委会申请建房，但因原房产仍登记在其名下，被村委会拒绝。经了解，发现房辉两口子都是居民，并不具备购买涉案房屋的资格，于是王彬夫妇将房辉及其妻子告上法庭，要求法院判令合同无效。

对此，房辉一方表示，涉案房屋是在中介的介绍下购买的，签订《房产买卖协议书》时，双方以及中介都在场且签了字，因此不同意合同无效。

法院认为，宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。本案中，双方之间签订《房产买卖协议书》时，房辉夫妇均不具备庙城镇彩各庄村集体经济组织成员身份，双方签订的《房产买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因此，法院判定双方签订的《房产买卖协议书》无效。

涉农村房屋纠纷频发 多因卖家反悔提起诉讼

怀柔法院介绍，近三年来农村房屋买卖合同纠纷案件数量呈现上升趋势，其中2017年度受理案件数量上升趋势尤其明显，受理案件数量多于2015、2016年度受理案件数量总和，共受理160件。今年前半年受理案件数量较同期上升趋势亦较为明显。

法院整理发现，此类案件中，非同一集体经济组织成员之间的纠纷占比较高。在已判决和调解的案件中，相当一部分都是起诉城镇居民购买农房，要求确认合同无效的案件。以2017年度为例，非同一集体经济组织成员之间案件数量，占判调结案总数61%，其中涉及城镇居民购房的案件数量占判调结案总数的41%。

农房增值卖家频反悔 法院建议慎购农宅

怀柔法院表示，受到近年来辖区农房增值影响，许多出售了农宅的卖家纷纷以买房人不具备购买农房主体资格为由，起诉要求确认合同无效，卖方违约的诚信危机现象较为显著。

法院建议，目前无论从行政政策还是法律规定上，对于非同一集体组织成员之间的农房交易都持否定态度。因此建议广大群众，注意遵从相关政策和法律规定，谨慎进行农村房屋买卖交易。