50城市年内土地出让金累计达2.35万亿 出让金怎么算？

中原地产研究中心今日发布的一份统计数据显示，尽管房地产市场迎来严厉调控，热点城市今年土地成交量依然非常高。

截至8月22日，共计有18个城市卖地超过500亿元，44个城市土地出让金超过200亿，44个城市中三、四线城市占比一半。监测的50个城市土地出让金总额达到2.35万亿，同比上涨28.3%。

土地市场在系列调控影响下，有所退烧，但从成交金额看依然高位。杭州土地出让金额最高，达到了2214.9亿，上海、苏州、重庆也均超过了千亿。佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市、金华市等22个三、四线城市土地出让金超过了200亿元。截至报告统计，共有50个城市土地出让金额过百亿。分析认为，今年大量的房企进入三、四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。

中原地产研究中心认为，从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。该机构预测，今年全国主要城市的土地市场，继2017年以来继续维持高位。

日前，市场传言监管通过窗口指导的方式，要求暂停房地产信托。尽管暂停所有房地产信托项目的说法不实，但确实有信托公司被要求谨慎从事房地产信托业务。业内人士表示，房地产信托或将进入审慎阶段，会对部分信托公司的规模、利润、收益率等指标产生较大的影响。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，信托资金监管趋严，将导致房地产企业在土地市场上变得更加谨慎。预测在房地产市场从严调控的背景下，房地产企业的资金压力将显现，企业对非热门地块的积极性将会明显降低，部分一、二线城市出现流标的土地，大多是地块有多重复杂的产权属性。

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

出让金数额计算方法如下:

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。