买商住两用房的优缺点 商住两用房可以落户吗？

什么是商住两用房

商住两用住宅是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

从土地的使用用途上来说，国家只界定了“居住与非居住”用地，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是在房屋建设完成以后，看看房屋的具体的用途，一般要不就属于商业用房，要不就是用来住在的，在法律的规定中是没有商住两用房的。

商住两用房，不是专业的建筑名词，由市场发展而来。与70年产权的住宅被提及，商住两用房的土地性质是综合类或商业类，所以产权是50或40年。

商住两用房的特点

小户型，以40-80平为主，总价低;人防和消防建设标准高;对限购城市而言，商住两用房不限购;有LOFT户型，如：买30平相当于买60平。LOFT户型层高在5米左右，面积在30-50平。由于分割成两层，实际面积达到销售面积的近两倍。

商住两用房的优势：

1.不限购

商住两用房产权是40或50年，不受限购政策的影响。无需做购房资质审核。如果购买产权70年的住宅，需满足限购条件，即：京籍家庭限两套，京籍单身人士限一套，非京籍家庭购房人连续缴纳5年个税或社保且有合有效暂住证的，限购一套。

2.价格低

商住两用房单价低，户型小，总价自然也低。

3.用途广

既可用来居住，也可用来办公，购买后可出租，用途会广泛。

商住两用房的劣势：

缺点一：产权40年

商住房最大的诟病的就是产权只有40年。据了解：目前还没使用权到期的情况，也就无先例可参考。不过中介认为：40年产权属商业性质，年限到期需补交出让金，具体多少还未知。

缺点二：水电物业费比纯住宅高

买得起，住不起。不少人担心水电费高贵，负担不起。这种担忧不是没道理，商住房物业费比住宅水电费高，甚至有的没通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。当然个别开发商能搞定当地政府，但这种情况少数。

所以，纠结的朋友最好提前和售楼人员沟通，且将条款在合同中明确，以便杜绝开发商为达销售目的的胡乱承诺。

缺点三：上不了户口

买房为了落户，需谨慎考虑。这种本属商业住宅两用房，不能落户，想要落户还是购买70年产权的纯住宅房产，即使开发商保证可上户，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。

缺点四：投资升值慢

买房投资的土豪们，房子的升值空间并不大。以商住房为例，房东原价40万元购买的一室房，眼看周围涨到2.5万元/平米了，这个房价依旧岿然不动，不过租金还算客观，每个月2000元，一年租金2.5万，40年就是100万，1.5倍的投资回报率。

缺点五：首付比例高，只能商贷，用不了公积金

需注意：商业房首付比例最低50%;且不能公积金贷款，只能纯商业贷款，商业房贷款年限10年。无形给购房者带来巨大的压力。

缺点六：居住体验差

商业住宅属高层建筑，一层10几20户再正常不过。如果物业不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验会大打折扣。

商住两用房可以注册公司吗

商住两用房从名称上来看就知道是既可以居住，又可以注册公司办公，商住两用房存在的优势是：注册公司居住两不误，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。所以，从概念上来说商住两用房是可以用于公司注册的!

只要房子不是经济适用房，没有做过抵押都可以的。

一般常见注册公司的地址有住宅的、商用的、商住两用的

住宅的跟商住两用的注册公司，都需要去街道办或者社区盖一个住改商证明

1、住宅的小区里面大部分是住户办公的很少，这样的办公地址住改商是很难盖下来的

2、商用的注册公司的时候会方便很多，但是后期的房产税比住宅跟商住两用的税会高很多很多

3、商住两用的里面就是大部分已经商用化了，住户很少，像这样的住改商容易盖而且税也比商用的低。

虽然在一般情况下深圳商住两用房可以用于公司注册，但是还需要视情况而定。