2019年房地产10大预测 瑞银:2019年三四线城市房价大概会跌5个点左右

1月6日，瑞银中国/香港房地产投资研究部主管林镇鸿在“第十九届瑞银大中华研讨会—中国房地产行业展望”媒体见面会上表示，“我们对于房地产行业比较看好。”

对于一线二线和三四线城市销售的判断，林镇鸿表示，2019年基本上判断三四线销售面积大概会跌5%左右，一二线大概率平稳。对于房价而言，我们预测2019年三四线城市房价大概会跌5个点左右，一二线城市相对比较平稳。从全国的销售，或者一手房的成交量来看，大概是跌四个点左右。

其指出，上述判断基于两方面，一方面在过去半年，三四线需求主要有两大部分组成，一部分是棚户区改造，另一部分更多的是投资的需求。投资需求在2016、2017、2018年上半年还是比较火爆的，可能基于一二线城市的需求外溢，因为当时一二线城市房价还是往上涨。不过目前来看一二线城市已经没有上涨的动力。所以这种投资需求短期或者近期已经没有了。而投资需求可能在2019年也不太会发生，发生的前提应该是一二线城市房价上涨。因此，三四线城市是比较后周期的市场。

“全国一二线城市房地产限购政策都非常严。我们看到2016、2017年很多需求都被压下去，需求释放的空间，可能也是从地方政府相对稍微调整了一下地方的楼市政策来拉动需求。另外近期按揭利率有所松动，这对于房地产而言也是利好。总的来讲，这次周期比之前相对温和，开发商资产负债表比较健康，另外行业库存，包括开发商手里的库存压力，也比之前要少一点。因此我们对整个房地产行业包括房地产股票相对看好。” 林镇鸿说道。

瑞银证券中国/香港中小盘研究主管、房地产及教育行业分析师谌戈则表示，去年影响大家情绪的主要因素是政府对于房地产的态度。但是从地方政府的角度而言，大部分中国的地方政府、地方城市主要依靠土地财政。去年一直到7月份之前，政府对于房地产的口风都很紧，但是从10月份之后，包括年底之前的经济工作会议，可以看到强调房价下降的字眼已经没有了，而是提出“因城施策”，这也是把政策操作的空间留给地方政府，根据实际情况来做改变。

谌戈指出，2019年从政策环境来讲，即使不是大规模放松，但是边际改善还是有的，我们认为房地产今年还是比较乐观的，房地产股可能会跑赢整个市场。

相关阅读：2019年房地产10大预测

1、房住不炒是几年内房地产调控政策的纲领性原则。

房子是用来住的而不是用来炒的是2016年底提出的，2017年在落实中逐渐影响人们的观念，2018年取得良好成效，次定位逐渐深入人心，普遍形成共识。任何政策的制定都是在这个原则上来展开的，而且这也是颠覆了房地产被过度投 资化的普遍观念，这也证明房子回归居住属性的唿声越来越高。

所以，2019年房住不炒定位不会变，无论政策是适度宽松还是继续从严，都必将以房住不炒为准则。

2、房地产调控不会放松，打击炒房依然是阶段性任务。

由于2018年在调控中取得一定成果，那么必然也会对2019年政策执行起到一定影响。调控是松是紧也让更多人不断去猜测和揣摩。我们调控的目的绝对不是为了打击炒房者，但是阶段性任务必然是打击炒房，因为只要有炒房的泛滥，刚需市场就无法保障正常运行。2019年面临的市场形势大不一样，如果说2018年坚决落实调控不动摇，2019年当然也是调控不动摇，那么2019年的调控更加讲究技巧性，这种技巧是要防止房价上涨基础上，开始规避房价出现大幅回落。

2018年，国家层面三令五申强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并联合多部门对全国多城开展治理房地产市场乱象专项行动，严打投机炒房、稳定市场秩序。数十个省市相继采取行动，楼市调控进入“反炒房”新阶段。大大小小政策差不多有450次之多。

2019年，即使政策会因城施策，但打击炒房的力度不会减轻。

3、楼市“因城施策”指导下，地方微调扩围将成主基调。

2018年底以来，菏泽、衡阳、广州、珠海等多地对房地产调控政策进行了微调。据人民网评论称，微调不等于翻盘，变动不等于变脸，放松不等于放开，始终是因时制宜，因城施策。由此看来，官方对各地政策的微调属于默认，也就是分类调控的延伸，那么结合地方实际情况的“因城施策”有望成为2019年楼市调控的主基调之一。

当然，这种微调无论如何都会造成大家的一种冲动，那就是市场转好一些，开发商也好，炒房者也罢，可能都会有涨价冲动，可是房价涨跌是他们说了算吗？

4、稳地价稳房价稳预期是2019年目标也是手段，避免房价大起大落。

2019年就一个字，“稳”。这既是我们的目标也是手段。住建部表示，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年过热城市房价实际上是有下跌的，在一些毫无资源和人口支撑的城市，很可能会有房价回落迹象，但是为了防止房价大起大落，必须稳住整个行情。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，均价上涨的城市为21个，平均涨幅为1.28%。均价下跌的城市为79个，平均跌幅为1.83%。12月份下跌城市数量增多，相比11月增加了23个，平均跌幅扩大0.83个百分点。

稳地价和房价目的还是希望稳住大家的预期，调控不是不让人买房，而是在房住不炒的背景下让炒房者退出市场。从来没有说不让你刚需买房，所以在预期稳定后其实就是希望大家能够安心踏实买房，买得起就买，买不起想别的办法，不用再纠结该不该买了。

5、支持真实自住型需求是2019年调控努力的方向。

房住不炒，无论如何打击炒房，最终是要让大家住得起房。而真正用来自住的购房者不能在房地产大潮中总吃亏。2018年，因为受到假刚需和炒房者的牵连，房贷利率提高的确对刚需不利。但我们要知道这场变革必然要经历阵痛，从大局看，从长远看，对刚需有利，在于市场环境的净化。

住建部刚刚提到，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求。这就意味着，2019年，政策将从满足刚需入手，让真正需要房子的人有房住，买得起房，住得起房。最大的实惠应该就是切实降低刚需和改善人群的门槛，降低首付比例和利率，还不能让炒房者钻了空子。

买不起房的人可以从共有产权和公租房等保障性质住房中寻找答案。

6、一二线城市依然偏紧，但与2018年相比回暖有望。

2017年底我曾预测2018年一二线城市可能会随着调控的深入而逐步降温，尤其是二手房市场。实际上，2018年的确如此。据诸葛找房数据显示，从不同等级城市挂牌均价环比情况来看，11月份各等级二手房市场均有不同程度的下跌，其中一线、二线城市跌幅较大，跌幅分别为0.43%、0.48%，三四线城市环比微跌0.07%。这是调控的成果，更是调控的目标。这也是2018年一二线城市的市场现状，这是调控坚持不动摇的结果。

那2019年又当如何呢？我不是神仙，但从现在的政策和调控效果看，一二线城市房价大局已定，不太可能持续下跌，因为有人口和资源支撑，而且调控也不允许房价出现大幅大下跌。回落只是让房价更稳定。特别是一直紧绷的调控有望适度放松，特别是在成交方面，一二线城市有望回暖，尤其二手房。但指望房价大幅上涨不太可能。无论房价涨跌都不要奇怪，因为有稳在保底。

7、三四线城市随着利好政策相继退出而热度回潮，部分炒房者被套牢。

三四线城市可以说在2017年到2018年尤其火 爆，但是这种火 爆我们一直强调不具备可持续性，大多来自于一二线城市调控的严厉挤出效应，还有就是地方城市的棚改货币化政策刺激。然而2018年各种利好都在相继退出，几乎全都是利空，而且越收越紧。连一二线城市房价都会降，三四线城市为什么不能降？

燕郊等环京的2018就是不少三四线城市的2019，不少炒房者可能会被套牢，因为太贪心。许多追着高点跑，结果房价出现大幅回落，炒房者真的被套牢了。这不是玩笑。

8、逐渐退出“经济房地产化老路”，利好实体经济。

房地产调控变化后，买房的逻辑也在发生变化，人们的观念也多少受到影响，但这需要一个过程，甚至是一个长期漫长的过程。房地产的支柱性地位也是如此，它对经济增长的促进作用不可忽视，但同时也不可避免地影响了其他实体经济的发展甚至包括金融风险防范都需要我们引起重视。

近期，中国人民大学发布报告明确提到，目前居民财富基本上被房地产掏空，广大中产和中下收入阶层被房地产套牢。而消费的核心支撑力不是高收入阶层，而是中等及中下收入阶层。

据人民日报发表文章《楼市稳字当头不走靠房地产拉动经济的老路》。高房价极大地提高了产业发展的要素成本，并且让发展实业变得“不划算”，楼市不能成为“麻烦制造者”。

降准等政策的利好，利好的不是房价，而应该是实体经济的提振。但是即使摆脱对房地产的过度依赖也不可能一蹴而就，需要一个长期过程。

9、环京房地产价值实现阶段性升级，但利好的不是房价。

不得不说，环京的房子这两年上涨后经历了非常严厉的调控，市场也急转直下，这是在意料之中的，因为过去被炒得太严重了。但是，久乱必有治。1月3日，国家正式批复《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》，城市副中心与河北省廊坊北三县地区协同发展，由原来的统一规划、统一政策、统一管控“三统一”变为“四统一”，新增统一标准。将合理引导燕郊城区规划建设，与城市副中心形成良性互动，重点推动三河（燕郊）、香河中心城区及周边地区建设成为定位明确、特色鲜明、职住平衡、规模适度、专业化发展的城镇建设组团。

由此看出，要形成良性发展，职住平衡、规模适度、专业化发展，这就决定了燕郊等未来的定位，环京一带楼市野蛮生长的时代过去了，如今这里跟北京的规划也渐渐统一，但不能成为开发商炒作的理由，而是这里的市场将会更加正规化，开发商和城市将会更加注重品质的发展。这里的战略地位未来会更加重要，这里不可能会继续无限扩张，否则就无法保证北京更加宜居的环境，这也正是未来环京一带同样会成为稀缺的区域的原因。

10、2019年开发商只需要做好一件事，调整心态把握好度。

其实无论2019年房价如何走，其实大局早已敲定。即使业绩华丽，也难掩市场残酷现状。2018年楼市异常严酷，但是年底迎来了一点利好，2019年开年也是比较好的消息。但开发商不能得意忘形，应该珍惜调控成果，正确看待市场变化。

据经济日报发表文章《房地产调控成果来之不易》，透露出，“调控效果在很大程度上取决于决策层的决心。必须避免重蹈过去房地产市场调控成为‘空调’的覆辙。”这就是说，不能因为取得了成绩就忘乎所以，否则还会调控更严厉。如果做好这方面的心理准备，开发商只需要做好一件事，那就是调整好心态把握好度即可。如果房价出现大幅上涨，你觉得置调控成果于何处？

所以，2019年对开发商来说比2018年相对好一些，但过去高速增长时代过去了，不是现在日子不好过，而是过去好过的日子太长久。万科郁亮表示，房地产行业不可能恢复过去的增长速度。这也决定了未来房地产从高速增长向高质量过渡的一个趋势。市场好与不好，不全在大环境，更在于自己。