香港楼价见底回升 2019年香港房价走势分析

2018年下半年，香港楼市可谓凉风阵阵。

自去年8月以来，香港房价指数一度出现连续13周的下跌，这也是2008年金融危机以来最长的连跌纪录。香港特区政府土地注册处公布的数据也显示，香港住宅销售自去年11月遭遇腰斩之后，去年12月的销售量再度暴跌，全港住宅销售总额仅为241亿港元，而2017年同期为520亿港元，同比下降53.7%，造成销售额暴跌的原因包括居民对较高借贷成本和迫在眉睫的空置税感到担忧，还包括一些内地买家的退出所致。此外，去年位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标，香港土地市场也凉风阵阵。

一时间，预言香港房价将大幅度下跌的声音不绝于耳，甚至喊出2019年的跌幅可能达到40%。只是，沉寂数月后，香港楼市再度出现回暖迹象。

据联物业公布的香港房价走势图显示，今年1月以实用面积计算的平均呎价为12307港元，环比下跌1.6%，环比跌幅有所收窄。到了2月份，以实用面积计算的平均呎价回升至12482港元，环比上升1.4%。中原地产数据显示，香港二手楼市成交已明显回暖，2月共录得2290宗二手成交，总额达177.8亿港元，环比分别上升4.7%及11.9%。此外，2月数个新盘均成功套现数十亿港元。中国海外的新盘大埔天钻成交545宗，总额40亿港元；新鸿基地产的土瓜湾Downtown 38项目则成交221宗，套现13.5亿港元。

“最近我在到处看房，发现很多新项目加推的单位都卖完，现场人也很多。”在香港工作的陈先生告诉记者，自己这几个月都在看房，但春节过后的感觉完全不一样，市场人气明显回升。“最近销售情况理想，特别是一些小面积单位，公司考虑加推，价格有一定上调空间。”香港一家物业代理营业部的销售经理告诉记者。

据悉，香港一些新盘项目的尾盘加价推出，还是吸引了大批购房者的关注。公开信息显示，长实集团旗下的荃湾海之恋项目，其中4套单位加价11.7%至18.9%，并安排在本周一重新发售。有中介表示共有超过100组客户到场认购，全部单位都已售出。这批单位中，加价幅度最大的为第7座11楼C室，2017年10月的售价为822.5万港元，现在加价到978万港元。华懋集团销售部总监吴崇武表示，香港楼市处于“小阳春”阶段，年初至今公司已售出约177个单位，金额超过17亿港元。除此之外，中介机构似乎也看到了“希望”。美联物业住宅部行政总裁布少明表示，配合市场回暖，公司上半年希望可以扩充10家分行。

香港房价走势分析

这时，一些分析师开始“看多”，特别是美联储在今年年初放出暂缓加息的鸽派信号。据海外媒体报道，里昂证券房地产分析师 Nicole Wong表示，香港股市和人民币汇率企稳可能会令香港房地产受益。美联储“温和”利率指引也可能会促使香港投资者在房地产等收益率更高的投资中寻求回报，因此香港房价将在未来几个月触底。摩根士丹利表示，买家情绪有所改善，他们正在释放被压抑的刚性需求，今年香港房价可能上涨2%，房价将在第一季度末之前触底。

此前，许多内地房企涌入香港市场“跑马圈地”。仅在2016年，6家来自内地的房企在香港共计拿下7幅宅地。若按总成交额计算，内地房企在香港摘得的住宅用地占当年香港宅地总成交额的54%，这也是首次占到半数以上。不过，最近一两年内地房企在香港“跑马圈地”热情大为消退，但似乎将重心转向旧楼重建，此举反而成为更具吸引力的土地来源渠道。根据仲量联行统计，内地房企收购旧楼重建的数量大增，带动香港土地审裁处于2018年接获共39宗强制拍卖物业申请，与2017年相比增加160%。

其实，高房价一直是香港的“关键词”。2018年1月，香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。土地供应短缺、土地利用率低一直是香港难以治愈的“顽疾”，也是房价高企、房屋供应短缺的最主要原因。

与此同时，香港的地产市场与经济深度“捆绑”。数据显示，房地产相关行业的投资与消费占香港GDP比重一度超过30%。不过，在最近一轮房价下跌当中，香港特区政府的表态似乎有所不同，推出空置税便是其中一个现象。据香港媒体报道，香港特区政府已经大致完成空置税草拟法案，准备下个月提交立法会讨论。香港一手楼空置税于去年6月由香港特区政府提出，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%。

香港财政司司长陈茂波此前在政府博客上发表文章称，过去几年因楼市过热，香港特区政府先后推出多轮市场称为“楼市辣招”的调控措施。近期市场聚焦土地和楼宇供应，也关注香港特区政府此前推出的“楼市辣招”是否会“减辣”。陈茂波明确表示，这些措施政策目标不尽相同，应将其按照性质区分。目前就额外印花税（SSD）、双倍印花税（DSD）和买家印花税（BSD）三项措施来说，特区政府无意放宽管制。

据香港经济日报3月12日消息，香港特区政府推出的一手单位空置税已大致完成草拟法案，准备下月提交立法会讨论。

一手单位空置税是指香港政府对空置的一手私人住宅额外征税的措施，要求已获发入住许可证逾1年的业主向政府申报单位情况，如果过去1年内有超过6个月没有租出或自住，就被视为空置。政府会向空置单位收取额外差饷，为应课差饷的2倍，约等于楼价的5%。

推出该项法案的初衷，是香港政府希望遏制炒房，让开发商将持有的物业尽快入市，增加市场供应。

据香港文汇报称，近几个月以来，香港有部分开发商以俗称“左手交右手”的形式，采用内部转让，将现楼新盘单位转售予旗下关联公司。

根据香港已有的《一手住宅物业销售条例》，“不予理会的合约及转让”的9种情况之一是，开发商将单位转让给关联公司，即使住宅物业订立了临时买卖合约或买卖合约，也不被视为真正易手成交。这意味着，买卖一手单位的双方是关联公司也将不能免于缴税。而市场对一手住宅空置税的看法也未统一。

资深地产分析员林一鸣对香港文汇报表示，开发商“左手交右手”的做法一向不获市场接受，况且现时市场估计的尾盘并不算多。若政府推出空置税，发展商加快推售楼盘之际，并不会平价出售。相反，推出空置税或会出现开发商拖慢整个建楼及销售的过程，从而令住宅供应减慢，加上新一份财政预算案中提到未来5年私宅落成量下跌，预计对未来私宅供应会造成压力。

华懋集团销售部总监吴崇武称，空置税并不合理，希望政府手下留情。他解释说，开发商不是不想卖楼，而是要根据市况推盘，市况不好怎么卖？加上豪宅盘不是想卖就卖，很难短时间出货，要入伙一年内沽清，太不合理。

据彭博报道，香港房地产价格正在反弹。一份价格表显示，恒基地产将九龙启岸项目新一批房源的平均售价提高了10%左右。此举有着充分的理由——需求正在上升。来自美联集团的数据，香港本月头11天的住宅销售数量已经超出了2月份全月。此外，中古屋价格也在上涨。中原地产的数据显示，在截至1月份的七个月下降了10%后，中古屋价过去四周出现上涨。

报道称，美联储暂停加息的信号消除了投资者对香港抵押贷款利率上升的担忧，而中国和美国趋于达成贸易协议增强了对经济前景的信心。摩根大通已经预言房地产市场的回调将是短暂的，房价会在一季度末触底。

中原地产研究部高级联席董事黄良升认为，截至3月8日，港岛及九龙市区楼价齐升3周，是近7年首次出现，上一次出现是2012年3月份。新春前一周，港岛CCL_Mass（中原大型屋苑领先指数）及九龙CCL_Mass展开齐升，3周分别累升1.20%及2.78%，是继新界东连升4周后，香港楼市另一个回升的强烈讯号。新春前香港楼价寻底已经完成。中原四大整体指数齐升2周，是36周以来首见，即六招房策公布后再现，是楼价全面转势上升的讯号。相信新春后楼价继续向升，CCL（中原城市领先指数）目标为去年历史高位188.64点。