2019年“两会”房地产看点 楼市现状及趋势

2019年全国两会正在进行中，在房地产方面的看点有哪些？楼市现状如何？房价会上涨吗？

2019年“两会”房地产看点

房地产调控

中国银保监会副主席王兆星9日在人民大会堂受访时表示，加强房地产贷款的监测，加强对投机性房地产贷款的严格控制，也要防止通过影子银行的渠道进入房地产，要保证房地产健康稳定发展，继续保障住房贷款的基本需要，也要对带有投资、投机性贷款严格控制，房地产金融是防范风险的重点领域。

关于房地产贷款规模是否会限制的问题，王兆星称，还是以风险为准，该支持的支持。那些资质不好的、高杠杆的房地产企业，贷款要控制，对完全是投资炒房的按揭贷款要有效控制。就是要区别对待，严格控制风险。

全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力认为，楼市今年会放松。至于是分城市放松还是全面的放松，张力表示，由各个地区自己控制，地区和地区之间肯定不一样。张力预计，各地会根据实际情况进行调控，二三线城市房地产会表现好一点。

坚持房住不炒

12日上午，全国两会第四场“部长通道”在人民大会堂开启，国务院各相关部委负责人现场回答了记者提问。

有记者问，今年政府工作报告没有强调“房住不炒”，是否意味着房地产行业监管调整？

住房和城乡建设部部长王蒙徽说，在各方面共同努力下，房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生积极变化。一是住房成交面积增速放缓，二是住房成交价格总体平稳，三是住房市场预期逐渐趋于理性。

王蒙徽说，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展，具体做到五个坚持：第一就是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；二是坚持住房市场体系和住房保障体系；三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处；四是调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；五是保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。

今年将落实制定房地产税法

3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税时表示：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”

3月8日下午，全国人大常委会委员长栗战书在介绍今后一年的主要任务时称，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。

全国人大常委会作为全国人民代表大会的常设机构，行使国家立法权，因此，全国人大常委会委员长栗战书关于房地产税立法的表述具有权威性，这就意味着，2019年房地产税立法将加快进程。

全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣9日称，按照人大常委会立法工作规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步地进行。

全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草。目前，相关部门正在完善法案草案、重大问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

住房租赁市场

“构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系，需要推进租购同权，促进住房租赁市场健康发展。”全国人大代表、中国建设银行湖南省分行行长文爱华说。

文爱华建议，首先要加快完善政策和法律法规，建立住房租赁争端处置机制，将基本公共服务与户口、户籍地分离，有序促进基本公共服务由户籍人口向租房居民拓展。其次，引导闲置房源入市，鼓励和支持住房租赁企业实现规范化、集约化、专业化发展。第三，建立全国统一、规范的数据标准和技术标准，建设住房租购并举的信息平台和信息共享机制。

全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为，集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服租房信息不对等问题，这也是未来大中型城市住房租赁发展趋势。

李晓林称，这个过程中需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持。税收问题涉及机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节，多个政策瓶颈需要突破。

2019年楼市现状及趋势

2019年前两月，全国主要城市受监测的新房及二手房市场普遍出现量价双跌，局部城市小幅回暖。业内人士分析认为，就全国房地产市场而言，未来预期整体向稳。在地方政府的精准化调控作用下，一方面难以大面积上涨，另一方面也预防出现暴跌的可能性。

据易居房地产研究院发布的2月份全国40城住宅成交数据显示，2019年2月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%，创近4年同期新低。其中，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

和成交量持续走低相一致的是，住宅市场的成交均价涨幅也在持续收窄。3月初，根据中指百城价格指数系统对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，全国百城（新建）住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月收窄0.12个百分点。

2019年前两个月二手房市场依旧低迷。2月份，易居方面监测的北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。

易居研究院研究员沈昕表示，结合当前的市场成交情况，预计2019年上半年40城市成交量将继续萎缩。“分城市类别看，一线城市由于目前成交量已经处于低位，有望开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。”

中指院相关负责人分析认为，“2019年楼市整体仍处于阶段性盘整过程，各线城市仍将延续持续分化的市场格局，一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。”

业内普遍看来，“稳”将成为2019年房地产市场的主基调。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析认为：“2019年，稳经济稳房地产将是政府的主要工作目标。在此前提下，整体市场仍将保持稳定。”

魏东认为：“由于中央政府将房地产的调控权力下放给了地方政府，因此预计在2019年我们将会看到一些城市将对原有的调控政策进行适度的放松。但同时，由于中央强调了要‘夯实城市政府的主体责任’，因此地方政府对于当地房地产市场的走势将会承担更大的责任。”

“总的来说，稳定市场肯定是要双向调节，一方面防止房价大涨，同时也防止暴跌。”中原地产首席分析师张大伟分析表示，最近以来，地方城市针对2019房地产市场全年的政策基调密集公布，大部分省份都明确提及稳地价、稳房价、稳预期。“整体来看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。”

2019年房价走势

房天下董事长莫天全认为，2019年的房价会延续2018年下半年的态势，不会有太大波动，上涨或者下跌都不会太大，这种平稳态势将持续一段时间。“房价有一定上涨是正常的，但是如果出现过度上涨，就要调控。”莫天全说。

在申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长看来，只要政策不出现大的变化，未来两三年房价不会出现大起大落式的波动。此外，杨成长认为，目前中国房地产市场的基础性制度已经发生变化，中国房地产市场已经迎来了拐点。投资房地产获得暴利的阶段已经过去了，认为房价永远不会下跌的观念要扭转了。

中国房地产市场已迎来拐点，2019年楼市将继续坚持“房住不炒”的定位，“因城施策”渐成主流，全国楼市预期向稳。