
敬老院供需格局迎变局,如何对需求扩大的领域增加市场十分重要!

敬老院供需格局迎变局,如何对需求扩大的领域增加市场十分重要!
北上广深2019年常住人口统计
北京三年(2016-2018)常住人口累计减少16.3万人。
上海三年(2016-2018)常住人口累计增加8.51万人。
广州三年(2016-2018)常住人口累计增加140.33万人。
深圳三年(2016-2018)常住人口累计增加164.79万人。
北上广深2017年常住人口统计
上海、广州、深圳、北京的流动人口,2017年人别有972.69万、967.33万、818.11万、794.3万,位居全国前四名。
北京、上海、广州、深圳是中国GDP最高的4个城市,是公认的一线城市,是中国经济的龙头和核心,是中国具有世界影响力的城市。
2017年底北上广深4城共有常住人口7291.7万人,2017年度4城GDP之和达到10.21万亿。在全国的尺度上,相当于0.34%的国土面积上5.25%的人口创造了12.34%的GDP。4城的人均GDP高达14万元,是全国平均GDP的2.35倍。
数据显示,北京2017年外来流动人口为794.3万,低于广州的967.33万,深圳的818.11万。如果从外来流动人口的占比看,2017年广州达到了66.72%,深圳为65.3%,分别比北京的36.59%、上海的40.22%高出几十个百分点。上海和北京的流动人口比例在全国分别排在13、14名。
根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,北京市常住人口要控制在2300万人以内;根据《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,上海市常住人口要控制在2500万人;根据《广州市城市总体规划(2017-2035年)(草案)》,广州市常住人口控制在2000万人左右,并按照2500万人管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置;根据《深圳市十三五规划纲要》,深圳市2020年人口发展预期目标为1480万人(另根据《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》,深圳市常住人口控制在1100万左右,2017年已超过该规划要求)。也就是说,北上广深4城规划常住人口规模为8280万人,较2017年末还有不到1000万人的增长空间。
上海
上海市面积约6340平方千米,2017年末常住人口2418.33万人,人口密度为4765人/平方千米。
根据《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,上海市分为中心城区和郊区,中心城区指外环以内,外环以外为郊区。
上海市外环区域内城区面积约664平方千米,人口密度为1.71万人/平方千米,约有常住人口1140万人;其中内环内面积约114平方千米,人口密度达到2.99万人/平方千米,约有常住人口340.86万人。应该说,上海市中心城区面积范围内人口密度还是很高的,北京市主城区(东西城海淀朝阳)和深圳市主城区(罗湖、福田、南山、盐田)人口密度均不到1万人/平方千米,仅次于广州市主城区(荔湾越秀天河海珠)1.96万人/平方千米。从国际上看,同等区域范围内(约半径20千米)首尔人口密度为1.75万人/平方千米,东京为1.31万人/平方千米,纽约为1.04万人/平方千米,巴黎伦敦新加坡均低于1万/平方千米。
从国际国内可比城市来看,外环内已经挺拥挤的了,控制外环内的人口增长,甚至将部分内环内人口向中环及外环疏散,是科学合理的。上海市外环内人口规模已经很难有增长空间,假定维持在1140万人的水平上。
上海市有6340平方千米,外环内只有664平方千米,外环之外的面积达5676平方千米,而常住人口只有1255.53万人,人口密度仅为2212人/平方千米。即使扣除人烟稀少的崇明区,还有多达4265平方千米的广袤土地,人口密度仅为2832人/平方千米;其中面积总和达2009平方千米的青浦奉贤金山三区,人口密度仅为1575人/平方千米。
内环人口密度2.99万人/平方千米,内环-外环间人口密度1.45万人/平方千米为内环内的半数,假设外环-郊环间人口密度再减半为0.72万人/平方千米,郊环之外再减半为0.36万人/平方千米,整个外环之外人口密度达到5000人/平方千米应当是较为合理的人口密度水平。东京的外围圈层人口密度为5798人/平方千米,伦敦为4858人/平方千米,也显示了与国际大都市相比上海外环外还有较大的人口增长空间。
假设外环外人口密度达到5000人/平方千米,不考虑崇明区的情况下,外环外人口可达2132万人,较现有人口规模1208万人可以增加924万人。
而崇明区1411平方千米的土地上只有69.89万人,人口密度低至495人/平方千米。考虑到崇明区难得的生态环境以及与上海市区交通不便,崇明区人口增长有限,但增长到100万人还是完全没有问题的。
所以,上海市容纳3372万人(外环内1140万+外环外2132万+崇明区100万)是毫无问题的;如果外环内人口密度达到广州的水平,整个上海市人口可以达到3500万人。
北京
北京市面积16410平方千米,2017年末常住人口2170.7万人,人口密度为1664人/平方千米。
北京面积远超过上海,但是北京的西部和北部是山区。在《北京城市总体规划(2016-2035)》中,北部燕山山脉和西部太行山山脉包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区,以及昌平区和房山区的山区部分被列为“生态涵养区”。生态涵养区土地面积11259.3平方公里,占全市面积的68%,2017年末常住人口266.4万人。按照规划,生态涵养区人口将保持稳定。
扣除生态涵养区,北京市面积为5150.7平方千米,比上海除崇明外的面积略大200平方千米;常住人口1904.3万人,人口密度为3697人/平方千米,低于上海市人口密度。
在平原的5150.7平方千米中,中心城区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山)面积为1378平方千米,2017年末人口为1208.8万人,人口密度为8772人/平方千米;规划人口为1085万以内,人口密度为7873.73人/平方千米。北京中心城区的人口密度是北上广深4城中最低的,人口密度最高的西城区也只有2.39万人/平方千米仅与上海普陀区相当,远低于上海虹口区的3.71万人/平方千米和广州越秀区的3.44万人/平方千米。尽管北京规划中将中心城区的92.5平方千米列为首都功能核心区,尽管北京很多地方建筑限高没什么高楼大厦,但扣除首都功能核心区后还有1285.5平方千米,容纳个1300万到1500万人是毫无问题的。北京规划到2035年控制在1085万以内,是有些保守的。
除了生态涵养区和中心城区,北京还在通州区规划了155平方千米的城市副中心,到2035年规划人口目标130万人以内,人口密度8387人/平方千米。作为城市副中心,人口密度还不到1万是偏低的,155平方千米容纳160万人是毫无问题的。
除中心城区和城市副中心之外的平原地区还有3617.7平方千米,规划人口规模不到820万人,人口密度只有2263人/平方千米,远低于上海外环外的2832人/平方千米,更不要说国际大都市5000人上下的水平了。即使按照上海外环外现有的人口密度,北京除中心城区和城市副中心以外的平原地区可以容纳人口1024.53万人,如果按照5000人/平方千米的标准可以容纳1800万人,取两者平均数亦可有1412万人。
所以,北京市容纳3300万人是毫无问题的(中心城区1500万+副中心160万+生态涵养区266.4万+其他平原地区1400万);如果平原地区人口密度再提高一些,整个北京市人口达到3500万也没问题。
北京的人口空间在哪儿?
与上海相似,北京的城镇化率只有86.45%,有着较大的提升空间;耕地面积还有2000平方千米,转成建设用地可以吸纳的人口众多。
与上海不同的是,上海各郊区都有自己的产业,并借势形成可以容纳近百万人口的新城,上海中心城区人口占总人口的比例为47.13%,大部分上海常住人口并不在外环以内。而北京中心城区人口占总人口的比例为55.68%,也就是说半数以上北京常住人口聚集在中心城区之内,郊区对人口的吸引相比而言差了很多。例如大兴虽然GDP高达2000亿仅次于东城区,但扣掉仅十来万人的开发区后,GDP只有600亿,人均GDP才4万元;通州虽然贵为城市副中心,但通州的人均GDP只有5万元,放在上海仅高于偏远的崇明。
广州
广州市面积7433.93平方千米,2017年末常住人口1449.84万人,人口密度为1950人/平方千米。
与北京相似,广州市区范围内也有大面积的山区。广州北部从化、增城、花都都有大面积山地。除去这三个区外,广州市区面积只有2873.39平方千米。传统主城区(荔湾、越秀、天河、海珠)四区只有279平方千米,还不到北京朝阳区面积的60%,远小于北京上海主城区面积。但广州主城区的人口密度很高,这么一小块区域聚集了547.48万人,人口密度达到1.96万人/平方千米,远超过朝阳区的373.9万人。广州这几个传统主城区再扩大人口规模空间已经有限。
与上海北京规划人口发展空间几乎到顶不同,广州市定下的人口规划目标为:常住人口控制在2000万人左右,并按照2500万人管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。与2017年末常住人口相比,广州的人口目标要增加超过550万人,增幅高达38%。
按照广州的规划,南沙、番禺将成为广州发展的重点。南沙、番禺两区面积约为1313.8平方千米,2017年末人口为244.43万人,人口密度为1860人/平方千米,与广州主城区比起来,可谓是地广人稀。
广州提出了强南沙规划,把南沙定位为广州副中心、滨海新城、面向粤港澳大湾区的门户;而番禺是连接广州主城区和副中心的桥梁。单这两个区的面积,按照上海内外环间1.45万人/平方千米的标准,可以容纳1905万人;按照北京规划通州副中心的人口密度8387人/平方千米计算,也可以容纳1100万人。相比于现在的244.43万人,增加800万人没有问题,从容量角度看,广州规划增加人口550万人的目标已经保守了的。
除了南沙和番禺,广州海规划了花都城区、从化城区、增城城区、空港经济区和知识城作为外围城区,外围城区将进一步扩容提质,也给人口增长留下了空间。
所以,广州的人口规划相对来说更科学合理,2000万人的人口目标没有问题,市区容纳2500万人的空间都是够的。
深圳
深圳市面积1996.85平方千米,2017年末常住人口1252.83万人,人口密度6274人/平方千米。
深圳是一个新兴城市,根据城市发展需要逐步扩张,某种程度上看,深圳现在的人口分布不像是规划出来的,更像是生长出来的。全深圳人口密度最高的福田区也不到2万人/平方千米,而除了多山的盐田区外,几个2000年之前设立的区人口密度均超过5000人/平方千米,连多山的龙岗人口密度都达到了5876人/平方千米。这也意味着,深圳老城区吸纳新增人口的空间已经非常有限。
深圳是个成长中的城市,大鹏新区、坪山新区以及刚更名的光明区人口密度都还很小,尤其是大鹏新区人口密度还不到500人/平方千米,持续发展空间还是很大的。除了深圳市自己的行政区域,还有一个面积达486平方千米,超过福田罗湖南山盐田四区面积之和的深汕合作区,也可以容纳相当的人口。假设这4个区的人口密度能够达到5000人/平方千米,意味着可以容纳550万人,较现有人口增加近430万人。
所以,深圳市可以容纳约1700万人,超过十三五规划提出的1480万人的目标,深汕合作区提供了新的增长空间。
综上所述,北上广深4城可容纳的人口分别为3500万、3500万、2500万和1700万,合计可达1.12亿人,北上广深容得下1亿人。北上广深能容得下一亿人,并不意味着会有1亿人去北上广深生活,老城区已经饱和,如果新城区没有发展机会,造好了房子也不会有人去。
在职住分离上,上海和北京已经快追赶上纽约和东京。在中心城区(半径0-10 km),各都市圈昼夜人口比都较高,北京和上海接近于纽约,而东京更是高达 1.87 ;在外围区域(半径 30-50 km),北京、上海和东京昼夜人口比明显小于 1 。每天有大量通勤人口从外围区域到中心城区就业或上学。
人口过度集中,是城市化的副产品。
世界银行的数据显示,全球人口超 100 万的城市群,人口占总人口的比重已经从 1960 年的 14.14% 上升至 2017 年的 23.71% 。以这项数据为参照,后来居上的中国,城市人口集聚程度早在 2008 年就超过了世界平均水平。
主题公园行业竞争形势严峻,如何合理布局才能立于不败? 专家在线答疑