《物业管理条例》制定的原因是什么?《物业管理条例》内容解读

《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。

《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》 附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。

《物业管理条例》制定的原因是什么?

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

《物业管理条例》内容解读：

1、物业由管理到服务

修改条文：根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业。

[点评]：称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。

2、业委会成立的指导部门增加

修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。

[点评]：此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。《郑州市物业管理条例(草案)》也有这方面的特点。

3、通过起诉可撤销业委会决定

修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[点评]：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办?修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。

4、严格专项维修资金使用条件

修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。

[点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严格。

各方反响

1、业主说

条例细化，操作性更强了　“我对比了一下新旧两个条例，第十条中删除了业主投票权的内容，旧条例中业主投票权是根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，这次去掉，应该说是一个大的变化。我的理解是，所有业主权利应该是平等的，包括投票权。”

2、业委会说

新《条例》中的语言更加简洁，通俗易懂了，不仅强化了业委会的权力，同时也加强了对业主的约束力。在一些小区的重大事项上更加尊重民意，尊重我们业主了。我们更明确了业委会的职责，工作的可操作性增强了，有哪些事该做，哪些不该做，我们都要做到心中有数，这样我们的工作才会比以前做得更好。”

3、企业说

管理改成服务，更有人情味儿了 《条例》的修改对我们物业的影响不大，我们物业本身就属于服务行业，也是始终本着“寓管理于服务，寓利益于服务”的宗旨为业主服务的，而且从来没有凌驾于业主之上的想法。” 修改后的《条例》更多地为业主考虑了，业主对于物业公司有选聘和解聘的权力，这对于企业会是一个促进。

4、协会说

两个焦点值得关注 修改前的《物业管理条例》第十条尽管没有提到街道办事处、乡镇人民政府，但在建设部2003年颁布的《业主大会章程》中就已经提到了街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导作用。这一次修改，只是进行了明确。

第二个地方就是物业管理企业改为物业服务企业。对此，武建章认为，其实企业本身就是通过提供产品或服务获得利润的，物业管理企业正是通过为业主提供服务来获得利润的，因此物业企业也一直以服务作为企业的宗旨。他认为，名字修改后，更准确地为物业企业进行了定位。

5、专家说

“业主大会或是业主委员会做出了对业主不利的决定的条件下，而业主又不服，他认为不符合法律的的条件下，他可以寻求法律来保护，可以找法院来解决。”

“从原来的一元管理，就是一条线，建设部门、房地产主管部门管理，现在变成多元了，我可以找街道办事处，我也可以找同一级的乡镇人民政府。”

6、律师说

根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。王秋惠律师指出，本市仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只光强调“服务” 了，特别是对小区内的秩序要严格管理，来保障大多数业主的权益。