农村宅基地“三权分置”如何登记? 需要准备哪些申请材料?

农村宅基地“三权分置”如何登记? 需要准备哪些申请材料?

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

2018年1月，国土部消息，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

何为“三权分置”

宅基地的“三权分置”是指宅基地集体所有权、宅基地使用权、宅基地资格权的三权并存格局。“三权分置”下，所有权、使用权、资格权既存在整体效用，又有各自功能。

一、登记条件

(一)符合土地利用总体规划、村庄规划和旅游等产业规划的农村宅基地使用权及房屋所有权;

(二)有合法权属来源;

(三)产权明晰，权属无争议;

(四)宅基地所有权人、资格权人、使用权人订有《宅基地使用经营流转协议》(以下简称“流转协议”)，并报所在乡镇人民政府备案。

二、登记方法

为确保合同三方不同权利人的合法权益，对宅基地资格权和使用权分属不同主体的，在登记时予以区分。

1.对农村集体经济组织收回的宅基地及房屋不予拆除的或农村集体经济组织成员的宅基地及房屋在登记簿和不动产证书权利类型登记为宅基地资格权和房屋所有权，同时按照“流转协议”约定在附记栏中注明宅基地使用权及房屋使用权人的姓名、取得方式和使用年限;

2.经流转取得的宅基地使用权及房屋使用权，不动产登记机构根据承租人办理登记，对宅基地使用权人登记清楚宅基地使用权和房屋使用权及使用年限，同时在附记栏中注明取得方式(租赁)、用途为三方合同签订的使用用途和宅基地资格权及房屋所有权人的姓名。

3.经流转取得的宅基地使用权及房屋使用权可转租，也可抵押，一经租赁转租和抵押可以申请依法进行登记。不动产登记机构根据承租人和银行申请，依照法定程序对闲置农房使用权作为债权担保进行审查后，予以注册登记，并核发宅基地及房屋使用权登记证明。

农房使用权到期且不再续租的，或因其他原因而消失的，应当办理注销登记。因房屋翻修、装潢及行业经营需要，可利用使用权作为债权向各金融机构抵押融资。使用权一经抵押，该农房房屋所有权和宅基地使用权不得抵押。

在农房租赁使用权抵押登记后，若承租人将租赁使用权转租赁的，须还清相应债务并注销抵押登记，或经抵押权人及后承租人同意，使用权抵押也随之转移，并办理相应的抵押转移登记。无法偿还债务时，抵押权人有权依法处分抵押的农房使用权，处分抵押农房使用权时，抵押权人有优先受偿权。抵押权因债务清偿或者其他原因而消失的，应当办理注销抵押登记。

4.流转的宅基地使用权房屋使用权抵押登记可以凭“流转协议”办理，抵押年限不得超过宅基地“流转协议”设定的支付价款的当期期限。

因抵押而涉及司法处置的，凭法院文书及协助执行通知书办理宅基地使用权及房屋使用权转移登记，使用权登记年限不得超过上一宅基地使用权人使用年限。

同时，上一使用者的义务随之转移。

三、申请材料

(一)宅基地资格权房屋所有权、宅基地使用权房屋使用权登记申请材料:

1.不动产登记申请书(原件);

2.《宅基地使用经营流转协议》(原件);

3.合作双方的身份证明及户口簿、营业执照(复印件);

4.权属来源资料(如宅基地批准文件、使用权证、房屋所有权证、不动产权证等原件);

5.权籍调查资料(宗地图、界址点成果表、房屋分户平面图原件);

6.委托办理的提供授权委托书(原件)和受托人身份证明(复印件)。

(二)宅基地使用权房屋使用权抵押登记申请材料:

1.不动产登记申请书(原件);

2.宅基地使用权不动产证书(原件);

3.委托办理的提供授权委托书(原件)和受托人身份证明(复印件);

4.抵押人身份证明(复印件);

5.主债权合同、抵押合同(原件);

6.《宅基地使用经营流转协议》(原件)。

(三)村集体统一收回的宅基地资格权及房屋所有权转移登记申请材料:

1.不动产登记申请书(原件);

2.《宅基地使用权及房屋所有权收回协议》(原件);《宅基地使用经营流转协议》(原件);原土地证、房产证或不动产权证;

3.权籍调查资料(宗地图、界址点成果表、房屋分户平面图原件);

4.流转交易审批表(村、乡审核);

5.委托办理的提供授权委托书(原件)和受托人身份证明(复印件)。

四、登记审批流程

登记申请

双方当事人凭镇乡人民政府备案的“流转协议”到所在辖区的不动产登记服务窗口(或便民窗口)申请宅基地资格权房屋所有权、宅基地使用权房屋使用权的登记及其它登记;

登记受理

不动产登记服务窗口根据双方提供的申请材料，在符合登记条件的前提下进行受理;不动产登记部门按照规定给予公示，公示期十五个工作日;

登记审核

后台审核人员根据窗口受理的申请材料，及时审核办结;

登簿发证

登簿后及时发放宅基地资格权房屋所有权证书、宅基地使用权房屋使用权证书。