房地产企业土地使用税计算方法

房地产开发项目周期长，对于土地使用税缴纳起止时间的确认一直困扰着相关企业。那么房地产企业土地使用税如何计算缴纳?

一、房地产企业土地使用税如何计算缴纳?

房地产企业一般分期开发、分批次分楼栋交房，此时如果按照每半年或者每季度计算一次土地使用税，则会导致已经交付的房子部分时间内仍然在缴纳土地使用税，因此我们建议逐月统计已交付面积采用按月递减，可采用如下计算公式：

每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×(1-截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积)×土地使用税单位税额标准÷12

二、土地使用税缴纳起始时间

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)文件规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地。

对于这类建设用地，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

三、土地使用税缴纳终止时间

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

至于“房产、土地的实物或权利状态发生变化”具体指的是什么，国家税务总局并没有明确规定。有的地方自行出台了规定，大致分为如下几种标准：

1.签订销售合同

《广西自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》(桂地税字[2009]117号)规定，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

2.交房

(1)《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

此处的商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

(2)《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第五条规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。

3.办理产权证

《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》(豫地税发[2006]84号)第七条规定，房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。

房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。

房地产企业一般是先签订预售或销售合同，然后交房，然后再为业主办理产权证，因此我们明显可以比较上述地方企业土地使用税的税负是轻是重。