土地用途具体分类是什么 擅自改变用途会受到什么惩罚

土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地的利用方式或功能。那土地用途具体有哪些分类?

一、土地用途具体有哪些分类?

从土地用途看，土地分为农用地、建设用地和未利用地。具体来说，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等等;建设用地，是指建造建筑物、 构筑物的土地，包括：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。而未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒草地、盐碱地、河流水面、湖泊水面、滩涂等。

二、对擅自改变用途和不按批准用途使用土地的，依法应如何处罚?

《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。这一规定仅是明确了义务，但法律没有规定相对应的法律责任条款，国土资源主管部门无法适用《城市房地产管理法》对改变用途问题进行查处。

《土地管理法》第80条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。这一规定过于笼统，没有明确适用范围，缺乏可执行性。“国有土地”应是包含了国有农用地、国有建设用地、国有未利用地的，那么这里的“用途”是什么含义，是宽泛理解的农业和非农建设用途，还是指工业、房地产、商业、旅游等具体建设用途?因法律规定的不明确，这一条规定，国土资源主管部门实践中很难执行。比如，某企业通过依法出让方式取得的一块工业用地，后因城市规划调整或者企业投资方向调整等原因，将该地块改用于房地产开发，但未依法办理变更用途的审批手续。对此，国土资源主管部门是否应当依据《土地管理法》第80条规定，责令交还土地，处以罚款呢?企业已经支付土地出让金的国有建设用地，因具体用途的改变，而责令其退还土地，明显不合理，也很难执行。

《城乡规划法》第37、38、39、40条规定，城市、镇规划区内，以划拨、出让方式取得国有建设用地的，建设者要依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并严格按照规划条件进行建设。该法第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。可以看出，对用地者依法取得的国有建设用地具体用途变更问题的管理和处罚，应由城乡规划主管部门处理。