二手房评估价怎么算？房屋评估价越高就越好？影响房屋评估价的因素

二手房评估价怎么算？房屋评估价越高就越好？影响房屋评估价的因素

随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，二手房评估价是结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

一般可采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。

如何对二手房做评估价?

对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。

1.需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

2.结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。

评估价越高就越好?

评估价影响贷款的额度和税费的多少。

缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。

贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金。

二手房评估价怎么算?

二手房，以同地区商品房价格为基准:

房屋因素

(1)折旧:年折旧-2%

(2)套型:"三小"套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%

(4)朝向:无朝南外门窗-5%

环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点小学区+15%

心理因素

我们举一个实例来验证一下。

房屋坐落:某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

土地级别:二级地区。

房屋结构:混合一等

套型:"三小"套型-10%

建筑年代:1988年，折旧期12年-(12×2%)=-24%

楼层:共七层，此房位于二楼-3%

朝向:南北

物业管理:非小区、无物业管理-10%

学区:重点中小学+15%

心理因素:-8%

当地商品房价格为:4500元/平方米

4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

影响房屋评估价的因素有哪些?

1.房屋本身情况

二手房房屋所处的位置，周边的交通，楼层等等都是影响房屋评估价格的因素，地段是主要影响因素，面积大小与总价多少成正比;楼低影响生活便利程度，视线、噪音、空气等都是必须考虑的。

朝向好楼层佳的房屋对购房者身心健康影响巨大;周边配套，若是交通、环境、、医院、市场都好的房子，价格指定高。另外房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。

2.市场因素

房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。二手房市场的需求不同决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。

3.周边环境

环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。

再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

以上就是为的大家整理的关于房屋评估价影响因素及二手房评估价怎么算，房屋评估价越高就越好，等相关问题解答啊，大家可参考。