写字楼是干什么的？2020年写字楼未来价格预测及发展趋势分析

写字楼行业发展现状及趋势分析

在大城市随处可见写字楼，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。宏观经济是驱动整个房地产界发展的支柱，尤其对写字楼市场来说，从宏观经济整体GDP水平到第三产业GDP水平，都是和写字楼的租赁、销售直接呈正向相关性。

在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。

写字楼是干什么的

写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，为社会各行各业，各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。

据中研普华研究报告《2020-2025年中国写字楼行业全景调研与发展战略研究咨询报告》数据显示

2020写字楼行业发展现状

受办公楼销售面积快速下滑影响，国内办公楼销售额在2019年跌破6000亿元，至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.55%扩大至2019年的15.1%。与住宅房地产市场一样，办公楼销售依旧以期房销售为主，2019年办公楼期房销售4040.61亿元，占办公楼销售额比重的75.82%，办公楼现房销售1288.36亿元，占比24.18%。我国第三产业GDP虽然长期保持稳定的增长趋势，但增速从2008年至今，却一直处于下降趋势，截至2019年，我国第三产业GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7个百分点。2019年中国工业增加值同比增长5.7%，相比2018年增速下降0.4个百分点。宏观经济增速下降，以及经济下行压力，给国内办公楼市场销售带来了一定负面影响。2018年，中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.78%。

2018年我国办公楼开发投资总额为5996.33亿元，同比下降11.31%。截止到2019年7月我国办公楼投资规模为3332.97亿元，同比下降0.20%。2019年1-7月办公楼施工面积为34416.34万平方米，同比增长4.29%。办公楼新开工施工面积3930.09万平方米，同比增长了21.61%。办公楼竣工面积1407.47万平方米，同比下降15.72%。2019年1-7月办公楼销售面积为2016.08万平方米，同比下降10.83%。其中现房销售面积为524.63万平方米，同比下降18.05%;期房销售面积为1491.45万平方米，同比下降7.99%。办公楼销售总额为2834.72亿元，同比下降13.26%。其中，现房销售额694.32亿元，同比下降18.02%;期房销售额为2140.40亿元，同比下降11.59%。

当前市场上很多新开发的楼盘，大多是住宅+公寓+写字楼+商铺的组合，在还有很多写字楼项目没有投入市场的情况下，已经交付的写字楼空置率就已经比较高了。其主要原因在于目前写字楼在租金、物业等方面的成本远远高于住宅，尤其是甲级写字楼。众所周知，甲级写字楼是城市中的高端写字楼，大多地处繁华地段，众多企业也以入驻甲级写字楼办公为荣，但由于甲级写字楼的租赁成本高，众多中小企业只能望而却步，甚至许多资金周转能力较弱的中小企业为了压缩成本而选择在住宅区办公，导致写字楼空置率进一步较高。

2020写字楼行业发展趋势

各城市写字楼市场项目并不少，并且从硬件配套上看实力相差不大。中国当前写字楼项目繁多，竞争异常激烈，如何能够在写字楼中突出重围，是众多写字楼项目不得不去思考的问题。一方面是市场的需求强劲;另一方面，大部分写字楼单一化的办公环境成为众多企业在多元化需求选择下瓶颈。在如此激烈的竞争背景下，写字楼产品的竞争软实力有待进一步提升竞争。

随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，带动中资企业快速发展，许多企业计划在未来增加公司职员，在写字楼办公市场上也具备较强的规模扩张意愿，这部分企业将在原有布点的城市继续扩租或新设发展区域增租;由此为写字楼市场带来新的发展契机。

写字楼历年竣工面积分析

图表：写字楼竣工面积(万方)及增速情况

数据来源：中研普华产业研究院整理

2018年供应高峰持续上行，CBRE监测的主要17个城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应380万平方米，与2017年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市迎来久违的供应释放。二线城市新增供应大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

截至2019年，国内办公楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年中国办公楼竣工面积复合增长率5.85%。

四、写字楼市场存量规模分析

图表：甲级写字楼存量及未来供应

数据来源：中研普华产业研究院整理

2020年写字楼未来价格预测

自2003年以来，办公楼平均销售价格呈现波动性上升的态势，2013年达到阶段高点，之后回落调整。近年来价格稳步上行，2019年办公楼的平均销售价格为16700元/平方米，与去年同期相比有所上涨，上涨幅度为2.1%。2020年一线城市中北京、广州空置率相对合理，上海和深圳目前在19%左右是偏高的；整体来看，全国重点城市写字楼租金有所下降。

在未来数年，随着城市打造新兴商务区，轨道交通的进一步畅通，中国写字楼市场将会出现一个较长周期的大规模供应。对此，中研普华利用多种独创的信息处理技术，对写字楼行业市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。欲了解关于中国写字楼行业具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2020-2025年中国写字楼行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。