城市更新是什么？我国城市更新行业发展现状分析

城市更新是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。以创客空间、共享办公为例，均是在对既有建筑更新的基础上升级，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO3Q等。对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

根据中研普华研究报告《2019-2025年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计分析显示：

中国城市更新行业发展现状分析

一、中国城市更新建成面积分析

数据显示：广州市建成区面积1237.55平方公里。广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中国城市更新用地面积分析

深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，而且这些地块零星、分散。可建设用地匮乏、空间承载力逼近极限，制约着重大项目、公共设施的建设与发展。城市更新承担着解决城市配套短板的问题、增加公共配套利益落地、助推区域城市规划、提升区域城市经济的任务。

三、中国城市更新项目数量分析

1、广州

2017年广州共安排122个城市更新正式项目(全面改造类项目21个，微改造类项目101个)、用地面积16.46平方公里;片区策划类项目32个、用地面积75.05平方公里;广州市财政安排资金4.64亿元。自广州市实施城市更新以来，累计批复城市更新项目共336个、约37平方公里。

按照目前的城市更新进程，2018年，广州市城市局计划安排正式项目222个、3400公顷。其中，将加快实施13条旧村全面改造。出台《广州市城中村人居环境整治行动方案》，促进城中村人居环境、功能配套、产业人文等整体提升。

广州老旧小区微改造工作走在全国前列，广州是一线城市中唯一入选住建部老旧小区改造试点的城市。2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目107个，涉及用地面积765公顷，惠及群众80万人。2018年拟推进老旧小区微改造项目168个，并将继续开展老旧小区微改造规划设计方案竞赛，打造一批示范精品项目。广州将以住建部在广州开展试点工作为契机，总结形成可在全省、全国推广复制的示范化、标准化经验。

2、深圳

截至2017年12月31日，深圳市历年公告城市更新单元计划项目共计650项，计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。2017年全市批准拆除重建类城市更新单元计划项目共50项，计划拆除重建面积231.94公顷，其中包括47项新增计划和3项已批更新单元计划调整。此外，全市还批准2个综合整治类计划，批准用地面积13.64公顷。全市除大鹏新区外，其他九个行政区(功能新区)均有城市更新单元计划列入。

全市2017年批准城市更新单元计划项目数同比下降48%，拟拆除重建规模同比下降57%。项目平均规模为4.46公顷，同比下降22%，项目小型化趋势明显。2017年全市列入更新单元计划的项目中有14%为小地块，43%为1-3公顷的单元计划，拆除重建范围面积在9公顷以上的仅28%。

从2017年已列入城市更新计划项目的计划改造方向来看，旧工业区改造与城中村改造仍然为主要改造对象。工改中，28%用地拟更新改造为居住与商业，37%用地拟更新为工业用途。

全市计划通过城市更新配建2所36班九年一贯制、3所36班小学、1所24班小学、1所18班小学、1所18班幼儿园、1所12班幼儿园、2所9班幼儿园、1座综合体育活动中心、2处110KV变电站。

“十三五”期间，深圳将通过城市更新，配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建13万套人才住房和保障性住房。

四、城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例

以深圳市为例，数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。2017年，城市更新供应商品房约355万平方米，占全市的40%。

2017年，深圳全市计划安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米;截止到2017年底，全市新增安排项目约9.78万套，建筑面积约880.5万平方米，计划完成率122.3%。2017年，全市计划安排供应商品住房用地168公顷;截止到2017年底，全年实际供应商品住房用地204公顷，完成供地任务121.1%，其中完成新供应用地8.9公顷，城市更新用地81.3公顷，通过征地返还解决历史遗留问题供应建设用地113.8公顷。

截止到2017年底，全市商品住房新批准预售32412套、307.94万平方米，面积较过去五年平均值(561.62万平方米)同比下降45.2%;新建商品住房销售25822套、259.43万平方米(占预售84.25%)，面积较过去五年平均值(457.08万平方米)同比下降43.2%;二手住房成交62717套、532.01万平方米，面积较过去五年平均值(697.46万平方米)同比下降23.7%。

图表：2017年深圳商品住房供地与安排建设情况表

资料来源：深圳规划和国土资源委员会

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