中国房企出海史：跨越“三年之痒” “迷惑期”接近尾声

2013年，被视作是中国国内房企开始走向海外第一年。出海的形式除了全联地产商会组织的这种房地产基金以外，大部分企业投资美国当地现有的商业地产，比如SOHO收购美国通用大厦股权，找当地合作伙伴共同开发项目，还有大批的房企直接投资海外项目进行开发，其中包括绿地，万科这样的大型房企，也包括一些中小房企。

正如随后发生的事，海外市场并不像很多房企最初设想的一样理想，水土不服成为最初三年企业出海的普遍症状。

“由于国家外汇政策收紧，我们开始逐渐的停下来，一步步梳理和退出，并谋划下一步怎么走。经过三年后，很多房企也走到了第一阶段的尾声，开始向第二阶段迈进，虽然仍然有房企出海失败，但已经有部分人，开始找到感觉了。”聂梅生说。

出海的时机

2013年，中国国内房地产市场经历了严格的调控政策，信贷收紧，投资受到管控，在政府数十次表示调控不放松的态度下，国内房企开始谋求出路。而这时候的美国市场，在漫长的低迷期后，在部分人眼中，已经有了复苏的迹象。于是，持有这部分判断的人，开始走向海外。

事实上，早在2011年，一部分房企就已经开始考虑到美国投资，考虑的原因，除了国内政策环境以外，跟高净值人群出海购房的规模加大不无关系。中国银行发布的《2011年中国私人财富管理白皮书》显示，在中国高净值人群(定义为可投资资产在1000万元以上的人口)中，14%已经移民海外，另有46%正在计划或者办理移民的过程中。

国内曾一度受到媒体关注的海外看房团，不仅打开了个人对海外房产的迷思，也开启了国内房企的思路。

万科董事会主席王石曾经在公开场合表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中，30%选择北美地区，万科会跟随这些客户进军北美地区。也曾有媒体报道，绿地集团董事长张玉良曾直言，“我们感兴趣的是中国人多的地方，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了”。“对绿地而言，中国移民、游客和留学生的目的地就是绿地海外拓展的首选目的地。”

2012年，一些企业进入准备阶段，比如，万科在2012年成立了海外业务推进小组。真正进入实操阶段，是在2013年。

据统计，2013年一年，国内房企“海外军团”已经达到10余家，投资规模超百亿美元，其中包括绿地，富力，碧桂园，万科等等。

除了拓展市场，出海的动力中，还包括学习经验，分散风险。“大家发现，国内的房地产市场受政策影响非常大，起起伏伏并不稳定，所以一方面去国外学习一下思路，另一方面，也把一部分资金放到国外分散风险。”聂梅生说。

业内人士同样持类似的观点，中原地产市场研究部总监张大伟当时在接受媒体采访时称，“从房地产市场的发展看，虽然目前国内楼市火热，但相比国外不论从规划、设计、服务等多方面看依然比较落后，所以部分房企“出海”的目的也是为了学习海外开发经验，借机布局国际房地产市场，从而有利于企业分散市场风险。”

一家地产开发商董事长曾说过，积累了在海外开拓市场的经验，对一家企业的发展思路、视野等都会有很大的帮助，可以学习国外先进的开发模式、产品设计、创新理念等，反哺国内市场开发。

从刚开始的策略来看，这些大型房企并不相同。

有的态度谨慎，有的则大刀阔斧。

比如万科，更多选择跟当地的企业合作，而绿地，碧桂园，则选择单打独斗。2013年一年，绿地在西班牙、德国、美国、韩国等地扩展海外业务，已确定投资额超100亿美元。碧桂园，不到一年时间在马来西亚拿下3宗净地，同时进行住宅开发。

出海的并不都是大企业。

“一家二线城市的房企，在海外市场的口碑远胜于国内。”一位不愿透露姓名的知情人士透露。“在国内，除了这家企业所在的地域，几乎没有人听过他们的名字，但在海外的项目中国年，他们做的非常好，收益惊人。”

2016年12月29日，万达酒店发展有限公司发布公告称，由于马德里“西班牙大厦”买方未按时支付1400万欧元的额外按金，其“正考虑是否与买方讨论及磋商延长额外按金之付款时间，或是否终止该协议及保留已收按金作为违约赔偿金。”

这已经不是这个项目首次遭遇变故。2014年初，万达以2.65亿欧元购入西班牙大厦，提出了完全拆毁大厦，一砖一瓦重建的改造方案。但随后2015年大选，新政府上任，开始对前任政府执政期间所签各类合同进行重新审议和评估，西班牙大厦就在其中。2016年1月12日，据西班牙《abc报》报道，中国万达集团将会逐步关闭在马德里的办公室，放弃改造西班牙大厦的计划，这才有了年底的出售二次风波。

这样的尴尬并非首例。

早在2014年6月，韩国济州岛知事发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届政府批准但未开工的项目“从头再来”。同时还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。

虽然随后绿地集团董事长张玉良随中国代表团访韩，韩国济州岛项目的开发危机已得以化解，但这在一定程度上反映出中国房企出海时遇到的风险和难题。

“刚刚出海时候的水土不服，原因主要来自两个方面，一是在政策方面，比如从审批方面，国内的审批和国外的完全不同，所有技术性程序走完后，如果当地居民因为环境，种族等等这种问题不同意，仍然无法进行，就会把整个过程拖的很长。第二是团队方面，很多的开发商选择空降部队，国内的专业人士到了国外并不熟悉，无论是政策还是人脉，很多工作没办法开展。“聂梅生说。

保利地产就曾经隐约透露过这样的困扰，对于海外投资将会采取积极而审慎的态度，“因为海外的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大。”

“海外地产发展模式依然不成熟。”易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，目前绝大多数房企的海外业务仍处于谈概念的时期，大部分项目尚处于洽谈、取地、规划等前期阶段中，而且从短期来看海外地产对大多数房企的业绩贡献率都极小。从运作模式上看，国内房企对海外市场整体仍处于探索阶段，由于国外房地产开发的各方面规则都与国内有巨大差异，国内企业在进入早期都会出现各种程度的不适应。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟说，由于不同国家的房地产市场在开发操作、市场运营方面大相径庭，加之潜在回报与各国货币表现关联密切，若房企欲同时进军多个国家，在拿地、销售、团队、汇率管理等各方面均将面临挑战。可能出现的情况是，即使某一模式在某一国家大获成功，但在其他国家却仍不具备太大的可复制性。

中坤对冰岛的投资就是一个例子，由于政治和法律问题，无论最初的购地方案还是后来的租地计划都悬而未决，最后不了了之。“其实很多房企都遭遇过这样的事情，所以并不是所有出海的房企都会坚持做海外市场，撤回的多的是。”一位业内知情人士称。

在这一点上，更多的中小房地产企业，甚至比大房企有优势。分散，灵活，适应性强，让很多中小企业在海外找到了春天。“有些小企业甚至比大企业做的还好。”聂梅生说。

早在第一太平戴维斯发布《2014中国投资者海外投资大型专题报告》时就预测，到2020年，中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。

根据全球地产咨询集团仲量联行(JLL)的数据，2015年国内开发商的海外投资规模达到251亿美元，比2014年高近50%，其中包括对绿地开发项目(greenfield development)的投资，也包括对已完工建筑的投资。

“虽然中国开发商在海外的投资与其在国内的业务规模相比，只算是冰山一角。但是中国开发商的信心不断增强，海外团队与投资策略更加成熟，与国际开发商的关系也得到巩固，他们可能会将更大比重的资产投向海外市场。此外，随着海外投资的专业技能与经验不断向中小规模的开发商渗透，他们应该也会转向国际市场寻找机会。”第一太平戴维斯判断。

“开拓海外市场对于航母型企业来说是战略布局，对于中小房企来说是资产分置的需要，所以，未来无论以何种形式，海外投资都是中国房企的一个趋势，规模增长是必然。”聂梅生认为。“现在，很多企业已经开始积极谋求布局第二阶段的投资策略。”

根据绿地2015年年报数据，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等“四大洲九个国家十余座城市”，2014 年及 2015 年,公司房地产主业连续两年合同销 售金额均超过 2300 亿元,稳居全球行业前列。2016年半年报显示，报告期内,公司海外经营总体平稳,部分项目的开发运营和营销去化进行了调整优化。

达沃斯论坛上，万达集团董事长王健林称，万达集团每年投入50亿至100亿美元用于海外投资，侧重于娱乐和体育产业。2月，万达酒店及度假村与土耳其Mar Yap公司就伊斯坦布尔万达文华酒店管理输出项目举行签约仪式。这是万达酒店及度假村首次向海外品牌输出，也是中国酒店管理行业第一次实现向海外输出豪华酒店管理的项目。

这些数据和动作，都表明了大房企布局海外的决心和野心。

聂梅生谈到，“虽然到目前为止，无论是航母房企还是中小房企，仍然在各国市场上跌跌撞撞，但经过三年之痒，他们已经进入到初期的末尾，开始找到感觉，渐入佳境。”。

而此前在全联地产商会创办的Elite基金出海初期头疼的资金问题，已经不再是他们的困扰。“很多刚开始我们问他们时犹豫的企业，陆续加入到我们后期的项目中。所以我们现在在募资方面很快，很多企业都想参与进来。”

国内类似的房地产基金规模正在扩大。据清科集团发布的2015年房地产基金白皮书测算，当前涉足商业地产收购-持有-经营的房地产基金资金规模已超过千亿大关，俨然成为民间资本输血房地产的另类投融资模式。