房地产行业集中度再提升 下半年楼市开启严监管

碧桂园拉大领先优势

今年上半年，销售业绩最为抢眼的无疑仍是碧桂园，是唯一一家半年销售超过4000亿元的房企。

7月4日，碧桂园发布了6月份营运数据，当月实现合约销售额778.1亿元，环比微增，但再创单月销售纪录。前6个月，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，同比增长42.7%；合同销售建筑面积约4389万平方米。其中归属于本公司股东权益的合同销售金额约人民币3108.2亿元；归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约3389万平方米。

相比碧桂园，另外两大龙头万科和恒大则稍显落后。

万科方面表示，公司6月份实现合同销售面积449.9万平方米，同比增加29.13%，合同销售金额656.3亿元，同比增加33.58%；前6个月公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米，同比增加8.93%，合同销售金额3046.6亿元，同比增加9.91%。

同时，根据恒大的公告显示，集团于6月份的合约销售金额约为500.8亿元，同比减少18.06%；合约销售面积约为474.2万平方米，合约销售均价为10562元/平方米。1月份至6月份，恒大累计合约销售金额约达3041.8亿元，同比增长24.62%；累计合约销售面积及销售均价分别约为2905.9万平方米及10468元/平方米。

对此，中金的报告指出，今年上半年销售单价较高的房企，增速均较弱，如传统的龙头万科；但是销售单价较低的房企则异军突起，以碧桂园为例，采取“全覆盖”战略，即在三、四、五线城市所有的县城、甚至发达的镇区均有布局，因此碧桂园受到房地产调控政策的影响比较小，领先于万科、保利等传统房企。

下半年销售增速或放缓

不过，随着近期棚改货币化安置出现了一些变化以及对房企融资约束的趋严，业内人士普遍预计，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑。

有机构也表示，过去一年多，一、二线和三、四线城市房地产销售分化明显，一、二线城市调控升级对成交规模抑制明显，三、四线城市供应、成交热度较高，房价依然面临上涨压力，主要是源于棚改的拉动。以三、四线布局为主的开发商过去一枝独秀，如果货币化棚改熄火，三、四线房价和销量可能下滑，布局三、四线的开发商拿地热情和投资可能会逐步下行。

至于棚改政策变动对房企带来的影响，广发证券的分析师乐加栋指出，“从样本房企的货值储备分布来看，多数龙头房企货值储备集中在一、二线城市。当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，我们预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%、影响三、四线15%，我们测算得到的15家样本房企销售面积受棚改影响比例最低为7%，最高为12%，整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右”。

下半年楼市开启严监管

中原地产研究中心统计数据显示，今年6月，各地楼市调控持续，全国超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次，今年上半年累计楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增加了65%。7月首周，房地产调控超过20次，全国年内房地产调控累计已经超过了210次。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产政策密集发布的最核心原因，是部分城市房价出现了波动，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但是三四线城市房价出现波动。“逢涨必查是今年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因，房地产调控的方向不变，平稳依然是趋势。”他说。

张大伟认为，今年上半年，全国超过80个县级以上城市发布了各类型的调控政策，不仅仅局限在2017年就有的限购、限售、约束信贷等政策加码，相比2017年全面升级市场监管，并在6月底开始一轮历史最严格的30城市监管。他预计，今年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年，调控升级内容将不断出现，住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，市场将在政策推动下逐渐平稳。