房产市场上涨周期达37个月 百城住宅库存连跌35个月

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示，以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点， 截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已有37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

而从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月的最高值。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般，投资和投机人群双双蜂拥而来，甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍已不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示，2017年，全国典型83个城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

百城住宅库存连跌35个月

随着三、四线城市楼市交易量的提升，全国百城住宅库存再次降低。截至6月底，全国百城住宅库存已经连续35个月减少。

截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。

值得一提的是，在100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

住宅库存的下跌，意味着消化周期的缩短，导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系。

另一组数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅“存销比”，即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值与5月份持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，鉴于房地产行业的特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，不足10个月就可以卖完。

具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月，与5月份相比，一、二线城市存销比有所反弹，而三、四线城市继续收窄。

更重要的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2009年以来的月度最低值，即最近10年中，三、四线城市的去化周期达到了最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三、四线城市。

具体来看，在100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有21个城市的存销比位于12个月-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有60个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

严跃进表示，2018年上半年，全国百城库存水平继续下跌，这与房屋销售行情总体不错有关系。库存规模正步入到“缺货”的阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。

他进一步称，2018年下半年，相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移地推进补库存战略，包括加大拿地力度和加快开工节奏，那么相关城市将有更多可售房源或库存。但是客观来说，考虑到存销比目前依然处于历史低位，要想反弹、回归到均衡值或合理值水平，仅靠半年时间其实还是略有压力的。