深圳楼市今年“金九银十”成色如何？

7月31日，深圳楼市调控再度升级，这则被称为“731楼市新政”的房地产调控政策，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控。时隔超过一个半月，深圳楼市买卖双方博弈加剧。那么，深圳楼市今年的“金九银十”成色到底会如何?

时隔两个多月，位于深圳南山区的华润城润府三期即将再度开盘。市场数据显示，此次华润城三期共推出555套住宅和数百套公寓，均价在每平方米8.5万元左右。市场公开信息显示，润府三期的上一次开盘共741套住宅入市，却有6776个诚意登记客户，冻资额度高达135.52亿元，“中签率”仅为10.94%。记者发现，目前华润城润府一期、二期二手房挂牌价均高于每平方米10万元。

有参加润府三期诚意登记的置业者告诉记者，自己前往档案中心打印不动产证明，但没有看到之前排起长队的景象。有置业者表示，深圳新的调控政策对住宅和公寓实行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，诸多不确定因素增加，这些都是要考虑的因素。

可以看出，“限售”击退不少资金不足和短炒的投资客。深圳贝壳研究院的数据显示，8月深圳新房住宅成交3688套，环比上升6.6%，达年内峰值，但主要因为网签滞后性，实际上新政后市场明显降温。

其实，二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度，深圳就是二手房成交占主导的市场。记者在罗湖区和龙岗区调查时发现，整个市场上的二手房业主心态都比较稳定，二手房房价并没有出现很明显的下跌现象，但议价空间有所加大。

“目前有些业主比较着急出手，有一定程度的议价空间，特别是拥有多套房的业主抛售意愿更加强烈。”在罗湖红岗片区，多位中介向证券时报记者表达出这样的观点。刚刚在红岗片区购买了一套52平方米二手房的黄先生表示，业主原本开价205万元，最终以198万元成交，业主为了成交还主动调降了两次价格，这个价格基本回到了去年年初的水平。而在龙岗丹竹头片区，多位置业者告诉记者，今年以来附近的二手房价基本持平，变动幅度不算太大。

与住宅相比，“731楼市新政”对商务公寓的调控更为严苛：个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这对商务公寓市场来说是一个不小的冲击。这时，为了回笼资金，开发商也想出了一些“方法”。

在龙岗坂田的一商务公寓楼盘，一些中介声曾称可以分期支付首付款。不过，该项目的相关工作人员告诉记者，实质是购房者缴纳5%定金后，其签约时间由原来的15天延长为半年，为购房者提供更为充裕的购房款准备时间，在这个过程中定金可以退。

深圳中原研究中心表示，虽然深圳市场房价较为稳定，但政府依然调控加码，有针对性的进行精细化调控，查漏补缺，可见政府对于遏制房价上涨的决心。虽然“金九银十”即将到来，但是监管趋严、政策加码的背景下，成交量或继续保持低迷。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，新的楼市调控措施其实对投资客的影响比较大，一般的刚需购房者影响较小，预计今年深圳楼市的“金九银十”成交量并不会太理想，从目前的情况判断，如果开发商开盘速度加快，价格合理，或推出一些相应的促销手法，有望能使一手住宅维持在一个比较好的销售水平，但预计二手房的交易短时间难以恢复。深圳市场不缺购买力，缺的是交易气氛。

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两个多月前，深圳华润城三期热销曾引起各方强烈关注。一个多月后，深圳官方正式发布调控细则，从四个方面进行调控，以打击房地产市场的投机行为。如今，新政已实施了一段时间，深圳楼市的现状如何?房企又是如何看待如今的市场，以及采取了哪些措施来应对?同时，目前的市场环境对消费者的置业又有哪些影响?对此，日前，《每日经济新闻》记者深入市场一线，采访了众多的消费者、行业人士，以及房企销售人员、管理者，以还原深圳楼市的真实格局。

两个多月前，深圳华润城三期的热销曾经轰动全国，同时也引起了深圳官方的注意。彼时，在一份广为流传的深圳市规土委文件中，“润府三期等热点楼盘呈现房价倒挂、企业购房、离婚买房等现象反映出市场投机行为依然存在”被写入。

一个多月后，深圳官方正式发布调控细则——《关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。

严厉的新政无疑使深圳房地产市场降了温。在此背景下，深圳楼市买卖双方博弈加剧，一些楼盘开始打出首付分期、主动降价的方式招揽业主。但对于深圳未来市场的走向，多位接受《每日经济新闻》记者采访的房产专家、开发商人士均认为，深圳市场毕竟“缺地缺房”，未来仍将是高位盘整的格局。

低首付与降价潮

如今，在深圳已经很难再看到“网红盘”华润城三期认筹之时，排队离婚验资，6776人抢购741套房的疯狂景象了。新政发布一个半月后，《每日经济新闻》记者走访了全市十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘均只有三五组客户，与市场火爆之时不可同日而语。

一些商务公寓盘的案场销售对接待潜在客户更是意兴阑珊。在这些销售人员看来，目前的市场环境下，多数看房的并不是意向很强的客户。在龙华一个楼盘现场，记者看到，一名销售对前来看房的客户表示：“如果你是来完成任务量的话，那签个名就可以走了。”

市场趋冷，开发商必然是感触最深的。尤其是在金融环境整体偏紧的情况下，为了回笼资金，开发商纷纷祭出各式招数。记者调查发现，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

以大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93～124平方米的住宅，不仅价格较之前有所下调，也同时推出了分期首付为客户垫资。记者以购房者身份联系了一名销售人员，其表示楼盘均价约3.7万～3.9万元/平方米。“最近降了一些，最开始93平方米基本都在3.9万～4.1万元/平方米左右。”

“备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米的房屋为例，目前毛坯房的总价为338万元，业主也可选择精装的方案，总价则是356万元。

如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式：首期付完一成33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

一些楼盘则推出了部分特价房源。“现在没有降价，都是以特价房源形式放出来的。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。记者了解到，其所在的楼盘本月放出了20套左右特价房源，82平方米的特价单位总价在302万～310万元。

实际上，在公寓市场，低首付及降价等情况更为明显。例如，龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右。一名熟悉此楼盘的中介告诉记者，此前它的价格是170万元左右。“便宜了20多万元，利率上浮20%～30%，贷款10年。”

买卖双方博弈加剧

市场下行趋势隐现，在二手房市场，买卖双方的心理预期同样发生了变化。“最近也还是在看房，但不是很密集了。”已经筹划换房半年有余的小月告诉记者，她也曾经参与过华润城摇号的那场全城狂欢。

据小月介绍，她目前有一套一房一厅的小户型，总价200万元左右，由于计划生孩子，不得不将换房提上日程。她计划买一套600万元左右的学区房，将采取先买后卖的方式完成换房。因而她不仅是买家，还是卖家。

她的直观感觉是，在新政发布之后，一些之前不准备卖房的业主，“之前挂了盘后来撤盘，但最近又拿出来卖了，可能本来对后市充满信心，以为能再涨100%，但现在觉得还是要落袋为安。”小月说。

多位深圳各片区的资深中介也向记者指出，最近很多二手成交的楼盘，多多少少都略有调价，但幅度并不是太大。“着急的都是那些特别缺钱的，有一小部分，一些是做实业的，公司资金链有问题，或者是买了新房产的。”一名福田区的中介表示。

小月也说，如果她买了房，她也愿意调低价格卖。“希望手上这套能尽快出手，也就是急卖。不过毕竟总价也不高，不可能狠砍价。”

“他们(中介)现在为了让我去看一套房，可以给我打N个电话，半小时一次，不方便的话还会开车来接。”小月如是描述新政前后的变化。

一些潜在购房者也向《每日经济新闻》记者指出，他们最近接到中介的电话明显变多了。“而且，以前看他们天天刷屏卖房信息，现在也能看到他们推租房的信息了。”另一名购房者小黄指出。

如果从数据面看，深圳的二手房在新政之后的一个月，仍然保持较为平稳的走势。深圳中原发布的数据显示，根据国土局备案数据，2018年8月二手住宅共成交7208套，环比上升3.1%，深圳中原领先指数小幅下滑，8月为891.9，环比下滑0.14%，二手均价52953元/平方米。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，在新政管控以及宏观经济环境影响下，深圳楼市目前处在一个非常敏感和胶着的状态，大格局是收缩，无论成交量还是价格，说不定还有小幅下跌的空间，这完全是市场的正常反应。

“但这并不能真实反映深圳市场，毕竟深圳是一个缺地缺房的城市，这个基本面完全没有改变。如今的高位盘整格局未来仍将持续。”宋丁续称。