深圳四大行首套房贷利率回调至上浮10% 二手楼价将继续下跌

2018年12月，深圳部分银行的首套房贷利率，从上浮15%悄然回调至上浮10%。而根据融360发布的全国房贷利率报告来看，2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比11月下降0.53%，这也是23个月来的首次下降。业内人士认为，目前一线城市较早出现下降趋势，二线城市相继出现利率回调，但整体下降幅度较小。预计，后期或有更多城市出现变动回调，但是在大框架内下降的幅度不会过大，稳中有降或将是利率变化特征的反映。

房贷利率现松动迹象

据融360监测数据显示，2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，这是全国首套房贷平均利率23个月以来首次出现下降。不过，与2017年同期的5.38%相比，仍然高出0.3个百分点。

回顾2018年，房贷利率一直呈现出低速上涨趋势，利率均值不断刷新高。但年底以来，北上广深一线城市的房贷利率，不论是一套还是二套，均出现了松动迹象。据融360最新数据显示，2018年12月已有超过17个城市利率均值出现下降，同时个别地区出现限购、限售政策调整，允许地区结合实际情况做合理调整。

2018年12月，北上广深一线城市首套房贷款平均利率处于5.09%-5.57%，北京为5.45%，较2018年11月回落0.02%；上海为5.09%，较2018年11月回落0.1%；广州为5.55%，较2018年11月回落0.07%。

此外，杭州首套房贷利率均值出现三连跌为5.62%，但依然处于上浮状态；南京地区多家银行下调首套房贷利率，下调的幅度大致为基准5个百分点，但主流仍然执行基准上浮20%；珠海首套房贷利率处于二连跌状态，多家银行下调房贷利率，调整幅度大致在基准5-10个百分点。

“初步预计全国地区将会有其他城市跟进下调，不过总体幅度不会过大，市场基调仍是以稳为主。”融360大数据研究院房贷分析师李唯一认为，进入2019年，货币政策依旧保持稳健，“松紧适度”保障了资金流动性合理充裕，资金面利好情况的出现，在房贷利率上亦有所体现，首套房贷利率出现下调。此外，新的年度开始，贷款需求将会迎来一波高潮，银行通过降低利率来提高竞争力，扩大市场占有份额，提升业务量。“总的来说，短期内出现大幅度利率调整可能性极小，具体城市及银行的利率调整，很大程度上取决于银行的流动性和业务策略”。

市场资金面比较宽松

早在2018年11月，深圳首套房贷利率出现零涨幅，而到了12月，深圳首套房贷款平均利率同样环比上期下降0.71%，为5.57%。从银行来看，在融360监测的深圳地区多家银行中，首套房方面，有1家银行执行基准上浮9%，9家银行执行基准上浮10%；6家银行执行基准上浮15%；2家银行执行基准上浮20%；另有1家银行执行基准上浮30%。

“目前，深圳四大行的首套房贷利率都已回调至上浮10%。”建行某支行个贷经理告诉记者，眼下刚刚进入2019年，各家银行的贷款额度比较充裕，此前放款往往排队至少2个月，而今年以来，25个工作日左右就可以完成放款。再加上此前央行降准，市场的资金面比较宽松，利率出现松动比较正常。“不过，首套利率要做到10%，银行对客户的流水及逾期情况都有一定的要求，春节前后房贷利率还会有一定的波动。”

记者也算了一笔账，如果按照贷款200万，期限30年来算，此前利率为上浮15%的话，每月的月供是11525元，利息总额约为215万元；回调至上浮10%后，每月的月供是11218元，总利息约为204万元。也就是说，下调后每月月供节省了307元，利息则少了近11万元。

深圳二手楼价将继续下跌

对于2018年的深圳楼市来说，可谓是冰火两重天。春节后的半年里，新二手房的成交量总体上呈现出上升态势，并于8月达到了全年峰值，共计成交10896套。进入9月后，“731新政”对楼市的影响开始全面显现，这点在量上表现得最为直接，断崖式下滑迅速将火热的楼市带入谷底。

传统意义上的“金九银十”又一次缺席深圳，取而代之的是，近年来最为惨淡的成交量。9月、10月，深圳楼市分别成交7200套和5622套，相较于8月，下跌幅度分别为33.92%和48.4%。历经两个月的连续下跌，市场已然来到腰斩边缘。值得一提的是，临近岁末的两个月，房企在业绩完成的重压之下，加快了推盘节奏。曾于11月中下旬的一周，出现了7000余套房源拿到预售许可，这给深处寒冬的深圳楼市燃起了一把火。同时，开发商调整推盘策略，不同程度地让利于购房者，使得11月和12月的成交量逐渐回升。截至12月，全市成交量为7185套，已临近断崖式下滑时的水平。

2018年深圳二手房共计成交64627套，相较2017年上涨1.65%。成交均价上也出现了上涨，以55007元/㎡的数值，涨幅3.28%。量的上升主要是缘于去年前8个月成交的火热，在这之后，楼市进入调整期。截至2018年12月，二手房共计成交3810套，成交均价为54118元/㎡，量价依旧表现为齐跌的态势。

对于二手房的“5连跌”，一长期观察深圳楼市的资深业内人士表示，接下来二手房的价格将继续下跌。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，2018年二手房的总体情况确实不是很好，尤其是“731新政”后量价都在往下走，进入冰封状态。加之，“限价”政策下，新房要比二手房好卖。与前者相比，二手房在价格上没有优势，且税费又比较高，二手房业主为促成交易在价格上作了相应调整，所以去年7月之后二手房房价在下跌。

2019年如果房地产政策逐步放松，会有更多的资金流入市场。而新房的量又有限，大部分资金进而会流入二手房市场，对其进行激活，则可能会出现量和价的上升。但总体上来说，价格上涨幅度不会太大。毕竟新房限价，其价格优势更为明显，对二手房产生遏制，所以更多的会出现一个量的回升。

他进一步分析道，若政策不松动，深圳的二手房市场短期内很难被激活，仍可能会维持目前这种“价格微跌，成交量比较低迷”的状态。但是，出现明显的下跌很难。因为，整体上来说，深圳房价是有市场需求作为底部支撑的。