城市更新和棚户区改造的区别 2020城市更新行业现状及市场前景趋势分析

近几年，随着社会经济的高速发展，城市更新改建成为每个城市的重要工作任务。随着经济的发展，旧城改造在完善片区公共配套、提高居民生活水平的局限日益显现，城市更新一直发挥积极的推进作用，但随着城市更新项目大量改造开发，尤其是旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的法律依据和操作机制、签约等困局情况下，棚户区改造正在演变成为旧城改造的另一朵新生之花。城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现代意义上大规模的城市更新运动(urban renewal)则是始于1960年代1970年代的美国。1980年代后.美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了谨慎的.渐进的脱社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。

城市更新和棚户区改造的区别

1、改造项目的不同

城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，推进土地资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而棚户区改造旨在消除危旧住房和二线插花地，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。

2、改造运作模式不同

城市更新是以“政府引导、市场主导”为主线，开发商按照市场法则，以商品开发为主的市场逐利的行为;而棚户区改造是以“政府主导、政府投资、政府规划”为主线，国企作为承接主体提供服务并仅获取服务费用，是政府以社会资源公共配套与保障性安居改造为主的公共利益的行为。

3、改造政策不同

城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。

城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件;棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。

4、改造补偿标准不同

城市更新属于市场行为，对当事人(权利人)来讲，主要执行“拆迁赔偿”标准;而棚户区改造主要依据棚改征收政策，对当事人(权利人)来讲，主要执行“拆除补偿”标准。

城市更新的意义

在最早的工业化国家英国，城市更新的任务更加突出也更倾向于使用城市再生(urban regenerate)这个字眼，其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善.而有更广泛的社会与经济复兴意义。

所谓的城市土地再利用(land reuse)则是对于小块土地或建筑物重新调整用途(例如将工业区、码头区转变为商业区等)，往往并不牵涉到大规模的街区(特别是居住用地)调整，例如波士顿的昆西市场(Quincy market)改造。

2020城市更新行业现状及前景规模分析

近年来，随着中国城市发展逐步由粗放式扩张转向内涵式增长、从增量开发转变为存量开发，城市更新已成为城市发展的重要手段，国内学术界对城市更新的研究兴趣越来越大，相关文献因此快速增长。当一二线城市的地产商只能寄希望于城市更新与特色小镇来补充库存，三四五线城市的“去库存”竟然也是来自于正在更名为“城市更新”的旧城改造。为开发商服务的城市更新拆除既有城区，像胡同、城中村、老小区，很大程度上就是导致城市特色缺失的主要原因。而在欧洲，让市民参与城市再开发和住房更新才是城市更新的常规方式，当然前提是土地利用的相关法规和执行措施已经形成成熟的体制，业主权利得到有效保障，媒体对政府形成有力监督。

2019年是新中国成立70周年，这70年来，中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。

尤其是2019年以来，城市更新态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台城市更新相关政策，加快推进城市老旧小区改造，社会各界对城市更新的关注度也空前提升，一系列城市更新会议和活动相继举办，“城市更新”成为时下大热话题。城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式，同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到，目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局，掘金城市更新市场。

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新，以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。

根据中研普华研究报告《2019-2025年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计分析显示：

中国城市更新行业发展现状分析

一、中国城市更新建成面积分析

数据显示：广州市建成区面积1237.55平方公里。广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中国城市更新用地面积分析

深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，而且这些地块零星、分散。可建设用地匮乏、空间承载力逼近极限，制约着重大项目、公共设施的建设与发展。城市更新承担着解决城市配套短板的问题、增加公共配套利益落地、助推区域城市规划、提升区域城市经济的任务。

三、中国城市更新项目数量分析

1、广州

2017年广州共安排122个城市更新正式项目(全面改造类项目21个，微改造类项目101个)、用地面积16.46平方公里;片区策划类项目32个、用地面积75.05平方公里;广州市财政安排资金4.64亿元。自广州市实施城市更新以来，累计批复城市更新项目共336个、约37平方公里。

按照目前的城市更新进程，2018年，广州市城市局计划安排正式项目222个、3400公顷。其中，将加快实施13条旧村全面改造。出台《广州市城中村人居环境整治行动方案》，促进城中村人居环境、功能配套、产业人文等整体提升。

广州老旧小区微改造工作走在全国前列，广州是一线城市中唯一入选住建部老旧小区改造试点的城市。2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目107个，涉及用地面积765公顷，惠及群众80万人。2018年拟推进老旧小区微改造项目168个，并将继续开展老旧小区微改造规划设计方案竞赛，打造一批示范精品项目。广州将以住建部在广州开展试点工作为契机，总结形成可在全省、全国推广复制的示范化、标准化经验。

2、深圳

截至2017年12月31日，深圳市历年公告城市更新单元计划项目共计650项，计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。2017年全市批准拆除重建类城市更新单元计划项目共50项，计划拆除重建面积231.94公顷，其中包括47项新增计划和3项已批更新单元计划调整。此外，全市还批准2个综合整治类计划，批准用地面积13.64公顷。全市除大鹏新区外，其他九个行政区(功能新区)均有城市更新单元计划列入。

全市2017年批准城市更新单元计划项目数同比下降48%，拟拆除重建规模同比下降57%。项目平均规模为4.46公顷，同比下降22%，项目小型化趋势明显。2017年全市列入更新单元计划的项目中有14%为小地块，43%为1-3公顷的单元计划，拆除重建范围面积在9公顷以上的仅28%。

从2017年已列入城市更新计划项目的计划改造方向来看，旧工业区改造与城中村改造仍然为主要改造对象。工改中，28%用地拟更新改造为居住与商业，37%用地拟更新为工业用途。

全市计划通过城市更新配建2所36班九年一贯制、3所36班小学、1所24班小学、1所18班小学、1所18班幼儿园、1所12班幼儿园、2所9班幼儿园、1座综合体育活动中心、2处110KV变电站。

“十三五”期间，深圳将通过城市更新，配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建13万套人才住房和保障性住房。

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