2020上海写字楼租售行业发展前景趋势及市场规模分析报告

2020上海写字楼租售行业前景规模及市场运行现状分析

上海第一批现代化办公楼大约在1995年开始建造并进入市场，主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。喜忧参半的2016年，上海核心区域写字楼市场供应放大、租金承压;非核心区则经历了蓬勃发展的一年。

2016年上海写字楼市场供应量与吸纳量同时创出2012年以来的五年新高，全年市场呈现供需两旺同创新高、租售价格双双下滑的特点。一方面，全球经济下行以及国内经济增速放缓，抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。P2P的退租以及近5年来的供应峰值导致空置率上升，抑制了租金涨幅。核心商圈新增供应加码导致空置率上升，大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟，写字楼租户选择增多。

另一方面， 2016年上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。随着营改增等政策的出台，上海写字楼销售市场出现井喷式放量，其中，新型商务区尤为受追捧，品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃。年内共录得38项大宗交易，加上散售市场总价值超过人民币1000亿元。新兴CBD区域如大虹桥核心商务区、北外滩与浦东是写字楼成交的主要区域。

从产品结构来看，随着一线城市逐渐进入存量房为主的阶段，核心区传统写字楼开始步入升级改造时代，商业办公产品进入更新迭代阶段。上海内中环办公土地供应逐年下降，未来产业园区、城市更新、联合办公理念和产品将成为写字楼开发的重要一环。

从商圈结构来看，上海写字楼多中心趋势业已成形，势不可挡。中央商务区可开发建设用地逐年减少，空置率长期处于低位，租金不断攀升。与此同时，非核心区域(如大虹桥、前滩、市北园区等)的写字楼供应量需求量增长明显，双双超过传统核心区域，从而形成两翼齐飞的局面。

从供需关系来看， 2016年上海写字楼市场供应面积为351万平方米，与2015年同比增加31.5%;而市场整体吸纳量为262万平方米，较于2015年同比增加20.2%，双双创出五年新高。

统计数据，截止2016年12月，上海写字楼市场平均售价35085元/平方米(建筑面积报价)，与2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民币/平方米/月(建筑面积报价)，与2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%，与2015年同比上升17.4%。

根据中研普华研究院《2017-2022年上海市写字楼租售行业市场竞争分析与发展前景预测报告》显示：

第七章 2014-2016年普陀区写字楼市场分析

第一节 2014-2016年普陀区写字楼发展环境分析

一、2014-2016年普陀区写字楼市场分析

2017年上半年普陀区商业地产(含写字楼)总成交5.22万㎡，同比增幅89.13%，主要成交楼盘：绿城东沙度假村成交174套，成交面积1.14万平方米;中天华庭(酒店)成交132套，成交面积1.31万平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面积0.40万平方米。

截至2017年6月底，全区可售非住宅商品房面积35.35万平方米。其中商业用房21.91万平方米，办公楼7.83万平方米，公寓式酒店2.30万平方米，产权式酒店3.11万平方米，其他非住宅0.2万平方米。2017上半年杉杉普陀天地库存售磬，成为目前东港内湖商圈内炙手可热的商业地产，预计2017年下半年总建筑面积11万平方的娱乐城将投入运营，集合奥特莱斯、环球美食盛筵、时尚生活中心、曼生活文化街区、度假公寓酒店五大业态，期待杉杉普陀天地的投运能带动内湖商圈及整个东港区域的商业。

二、2014-2016年普陀区房地产市场分析

1、2016年普陀区房地产市场总体情况

固定资产投资大幅下滑。2016年完成固定资产投资150.86亿元，比2017年下降21.3%。其中房地产开发投资124.05亿元，下降23.1%;建设改造投资26.81亿元，下降12%。建设改造投资中，2016年完成工业投资1.73亿元，下降44.3%;商业投资1051万元，下降76.5%;社会事业投资1.64亿元，下降52.6%;城市基础设施建设项目投资5.56亿元，下降63.5%。

2016年房地产业实现增加值124.15亿元，可比增长1.1%。实现区级税收50.57亿元，比2017年增长16.9%，占全区区级税收比重为53%，比2017年提高1.24个百分点。2016年完成房地产开发投资124.05亿元，下降23.1%。按用途分，住宅投资54.86亿元，下降42.3%;办公楼投资28.96亿元，下降0.7%;商业营业用房投资20.84亿元，增长89.5%。2016年住宅施工面积130.57万平方米，增长6%，其中新开工面积36.73万平方米，增长0.7%。2016年住宅竣工面积38.16万平方米，增长33.4%。

2016年商品房预售3282套，比2017年增长39.5%;预售面积44.38万平方米，增长28.8%;预售金额215.96亿元，增长66.8%。2016年商品房出售4049套，下降37.6%;销售面积37.28万平方米，下降23.4%;销售金额100.27亿元，下降2.7%。2016年存量房成交2.31万套，增长15.2%;成交面积168.79万平方米，增长11.3%;成交金额548.25亿元，增长33.4%。年末在区注册的房地产开发企业73家。

2、2017年上半年普陀区房地产市场总体情况

2017年上半年普陀区房地产市场延续2016年平稳发展的态势，商品房成交较为活跃，随着地价的持续上升，商品房价格也同步上涨。主要原因还是受2016年市外房产热潮的波及和房产契税、营业税双降、公积金新政以及市政府“舟十条”、区政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见等各类利好政策的影响，以及自贸实验区、江海联运服务中心、波音交付中心等一个又一个大项目落户舟山，促使房地产市场回暖进程进一步加快，呈现量价齐升的新景象，2017年上半年普陀区市场氛围整体理性向好。

(1)新建商品住房成交量同比上升。2017年上半年销售商品住宅2604套，同比增幅32.59%，销售建筑面积26.75万㎡，同比增幅28.30% 。成交量主要集中在东港区域，其中恒大御府以883套位居上半年销售冠军，浙能蓝园成交191套名列第二。

图表：2016年1月-2017年6月销售情况(单位：套)

数据来源：中研普华数据库

(2)新建商品住宅价格大幅度上升全区商品住宅网签备案成交均价为11829元/㎡，比2016年同期上升28.10%，2017年上半年特别是4月份以来全区大部分楼盘主要是东港，因市场回暖均进行了几次提价，优惠折扣也进一步缩小，商品房价呈现上涨的趋势。目前东港区域毛坯新房销售标价已在14000元/平方以上。

图表：2016年1月-2017年6月住宅成交均价情况(单位：元/平方)

数据来源：中研普华数据库

(3)商品住宅库存量下降明显。

截止2017年6月底，全区商品房可售总量为5400套，可售面积69.61万平方米，同比2016年下降34.81%和24.32%;其中商品住宅库存量为2708套，可售面积34.26万平方米，比2016年下降45.77%和40.73%。

图表：2016年1月-2017年6月份二手房销售情况(套)

数据来源：中研普华数据库

(4)二手房销售大幅度回暖2017年上半年全区二手房交易激增，共成交2490套，同比上升41.16%，成交面积22.57万平方米，同比上升48.1%，网签成交价格6732元/㎡。受新建商品房提价影响，二房手成交量逐月攀升，成交大幅度高于历年同期平均水平。

(5)商业地产销售明显回升

2017年上半年全区商业地产(含写字楼)总成交5.22万㎡，同比增幅89.13%，主要成交楼盘：绿城东沙度假村成交174套，成交面积1.14万平方米;中天华庭(酒店)成交132套，成交面积1.31万平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面积0.40万平方米。

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