2021-2025年中国城市商业银行全景调研与发展战略研究报告
据消息，受房地产贷款“两道红线”影响，近日广东多家股份行暂停按揭贷款。招商银行一线信贷业务人士表示，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。该人士还进一步表示，全行层面，暂未有全行统一暂停房贷业务的通知，但其交流的几家省外分行同条线业务同事均反映，按揭放款暂停。
市场人士表示，此次按揭贷款收紧也在预计之中。光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，从房贷大头四大行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。
2020年12月31日，A股收市后，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标：第一条红线是房地产贷款占比，指一家银行全部房地产类贷款(包括个人住房贷款、企业房贷)占其全部贷款的比重。第二条红线是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。
这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。
从2016年开始，国家实施了房地产调控长效机制，近几年楼市调控政策在持续收紧。国家房产监管部门多次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。
另外是，多地“因城施策”相继出台了一系列房产调控政策，并提出严查哄抬房价、捂盘惜售、制造房源紧张气氛等。还有部分地区提出的限制假离婚买房，即限售、限购的举措。从多地相继出台房产调控新政来看，在一定程度上限制了炒房行为。
统计数据显示，从2020年6月份开始，多地二手房挂牌数量激增，多地二手房挂牌数量超过10万套。这就意味着手里有多套房的炒房客开始抛售房产了。
截止2020年8月份，全国破产的房企就超过600家。而且在2020年下半年，央行和住建部给房企提出了“三条红线”新规，旨在要求房企力争在三年内完成降低负债目标。那么未来房企如果违反了三条红线的新规，融资及各方面都会受到限制，严重的可能会自动出局。
银行房贷额度划定红线，房地产贷款政策更是房地产市场的风向标。2021新年，银行的房贷额度不松反紧、部分银行房贷占比或许已经超过规定的限额。2021年的银行信贷总额度不会比2020年多、甚至还可能会减少，部分银行的房贷占全部贷款的比列已超过监管层规定的上限…也就意味着银行业的房贷总额度要下降。
12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知要求，根据银行规模大小和服务区域/人群的不同，对各类型银行实施不同的房地产贷款限额管理。
对工农中建等全国性的大型银行来说，放贷给房地产相关贷款(主要是个人房贷和房地产开发贷)的占比就会多些，对全国性的股份制银行、地方城商行、县域农信社/村镇银行等，则要求其房地产类贷款占比逐次降低。
未来房地产市场政策分析，住建部部长王蒙徽近日指出，房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
一是完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。加快研究编制“十四五”住房发展规划。
二是健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导，实施精准调控。
三是建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，落实城市主体责任，确保市场稳定。
四是完善舆情监测和舆论引导机制，客观解读房地产市场形势和调控政策。五是完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。
房贷利率参考5年期以上LPR。随着LPR长期保持稳定以及流动性投放节奏回归常态，下半年以来房贷利率底部走平，银行放款周期触底回弹。
11月份贝壳研究院监测的36城主流房贷利率中，首套利率5.22%，二套利率5.51%，环比基本稳定特征保持不变，同比分别下降36个和39个基点。36城房贷平均放款周期为46天，环比延长4天，连续三个月拉长后回到今年5月份水平。四季度以来房贷放款节奏加速放缓。
融360大数据研究院发布的11月份房贷市场报告也显示，房贷利率“九连降”的趋势在10月终结后，中国41个城市首套房贷款利率连续两月维持不变。该机构数据显示，对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年11月(数据监测期为2020年10月20日-2020年11月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平;二套房贷款平均利率为5.54%，环比略降1个基点。
今年房贷利率将以平稳收官。年底前货币政策将继续保持稳定，当前及未来短期内货币政策的主要方向是通过中期借贷便利(MLF)及公开市场操作等工具保持流动性合理充裕，政策利率保持稳定，房贷利率料继续保持底部平稳。
11月的房贷利率全国各地前十低和前十高的城市名册均未产生变化，前十高城市的利率水平排列略微更改，但成都市仍然位列全国各地首套房房贷利率水平最大城市。
在最新房贷政策层面，愈来愈多的城市缩紧公积金现行政策。
比如，继东莞市、合肥市、无锡市、郑州市、长春市等地，江苏省南通市和辽宁鞍山也在11月调节了有关现行政策：南通市地域首套房认定升級，要求户下无住宅，且无公积金贷款还款纪录选购自住住宅的，评定为选购首套房住宅。另外，不可向选购第三套及之上住宅的存缴员工家中派发公积金借款。
辽阳地域公积金房贷政策的调节內容则包含个人公积金贷款额、占比调节;调节婚姻生活转变及买卖范畴要求;外地存缴员工借款要求三层面。此外，东莞市公积金管理处11月又发新政策，将个人信贷率新区段(90%<个人信贷率≤95%)的流通性调整指数从0.8降到0.6。
房贷利率的数据监测显示信息，今年11月(数据监控期是今年10月20日-今年11月18日)，全国各地首套房贷均值利率为5.24%，与上个月差不多;二套房贷款均值利率为5.54%，同比略降1BP。今年至今房贷利率“九突降”已在十月结束。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心20日公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)为，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。至此，LPR已经连续7个月“按兵不动”。
当前货币政策与经济修复基本相适应，LPR无下调必要。下半年以来宏观经济表现持续向好修复，货币政策逐步由上半年的宽松状态回归稳定。
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