上半年深圳房价同比大涨82% 楼市调整期短期难结束

　　深圳房地产市场调整仍将持续。7月12日，在戴德梁行举办2016年上半年深圳房地产市场回顾与展望交流会上，其华南及华西区研究部董事张晓端表示，年内宏观环境料将维持当前相对宽松的状态，而上半年出台的楼市调控政策仍将继续抑制投资及投机性需求的释放，预计下半年住宅成交量难有大幅度增长。

　　上半年深圳新房均价同比大涨81.9% 快速上涨不可持续

　　市场数据显示，325新政和评估价上调的举措出台后，深圳楼市成交迅速退热，4月住宅新房成交量环比骤降46%，尽管6月成交量有所回升，但仍处于较低水平。

　　在供应减少和需求端受抑的双重影响下，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米。尽管如此，全市住宅新房成交均价却同比大幅增长81.9%至每平方米51,006元，其中，福田、南山分别以每平方米79770元和77452元的成交均价占据榜首。

　　分析认为，受新供应豪宅化的影响，新房均价上涨结构性因素尤为突出。上半年南山入市的新盘，如宝能城、海上双玺等均价普遍达到8万-16万元/平方米，福田仅有两个新盘入市：宝能公馆、宝生Midtown均价在8.5万-12万元/平方米，连近梅林关口的龙华地王项目龙光玖龙玺的在售均价也去到了7.5万元/平方米。

　　对于上半年深圳楼市的表现，戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生表示，325新政的出台成为深圳楼市分水岭，调控收紧叠加供应减少令住宅成交量在新政后呈现腰斩式下滑，市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点，市场热度仍然较低。但作为滞后于成交量表现的指标，成交均价在中高端住宅成交放量的支撑下仍在持续走高。

　　市场的相对低迷在二手住宅市场的表现更为明显。1季度，受成交惯性以及过户潮影响，全市二手住宅成交面积达349.75万平方米，特别是3月份成就面积达到160万平方米，创下2010年以来的最高峰值。而新政后的4月和5月，全市二手住宅成交面积呈现断崖式下滑，尽管6月地王效应下全市二手房市场热度有所回升，但2季度全市二手住宅成交面积仍环比下滑了58.8%，仅为144.01万平方米。据此，全市二手住宅共成交493.76万平方米，同比减少2.8%。尽管二手房价格仍然在小幅走高，但价格季度涨幅持续回落。

　　针对下半年房地产走势，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，快速上涨后深圳楼市价格已处于高位，合并325新政的影响，投资门槛及风险显著提高，预计成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变，成交量或远低于去年同期水平。结合市场发展规律，在投资需求受到政策抑制、成交量大幅削减的背景下，自2014年末开始的深圳住宅价格的快速上涨并不具备可持续性。考虑到市场仍处于调整期，新政后已经呈现出来的房价涨幅放缓的趋势也将在下半年延续，房价高位盘整将是大概率事件。

　　甲级写字楼租金回调 优质购物中心租金继续维稳

　　2016年上半年，相比住宅，写字楼市场的库存压力依旧突出。特别是网贷平台监管收紧导致的P2P企业退租潮对甲级写字楼市场带来明显影响。24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米，全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。需求回落迫使多个项目租金出现回调，从上半年市场表现来看，全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。

　　从需求行业来看，基金、证券、信托等传统金融机构依然表现出稳定的需求。此外，出于成本控制和产业集聚的考量，科技类企业也越来越多的将目光聚焦在高新园区及其周边的研发办公物业，百度、阿里巴巴等科技巨头已在南山区建设总部大楼，由科技类企业带来的高端办公物业的需求被持续分流。

　　此外，面临经济下行压力，实体商业所面对的优秀商业品牌的引入变得更加困难，新增购物中心项目普遍呈现招商压力大、招商期拉长的状况。但基于良好的商业氛围支撑以及积极主动的品牌调整，多数成熟的优质购物中心并未出现明显的租金波动。整体而言，全市优质购物中心平均租金比去年底小幅下滑1.2%至每月每平方米916.7元，空置率则维持在4.0%的较低水平。

　　张晓端表示，下半年，卓悦汇、中洲 π·mall等位于非核心商圈的项目将投入市场，经过相对充分的招商准备，商家入驻情况良好，全市空置率预计并不会被显著拉升。但明年开始全市优质购物中心的供应将显著加大，未来三年可见供应量将达到286.2万平方米，预计拉高全市空置率的同时，也有望进一步提升外围区域商业氛围，并进而加速新兴商圈的形成。另外，在电子商务及新兴业态的双面夹击下，儿童早教、VR科技体验、全息影像技术等也逐渐渗透到实体商业中，体验型业态将成为购物中心聚集人气的重要砝码。