叶檀：深圳20年到30年后赶上香港 何出此言？

10月28日，有“财经女侠”之称的叶檀在深圳出席某论坛并做主题演讲。对于深圳未来的发展，叶檀表示如果二、三十年内人民币国际化可以有惊无险的完成，那么深圳是一个非常重要的金融中心，到时候深圳会有另外一轮爆发式增长，“深圳20年到30年之后赶上香港。”

同时，她认为：高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。

她也预判说，只要经济不好，货币还会继续增发。未来5-10年，实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”。在当前经济背景下，中国最敏感的资金正在进行资产配置，到热点城市和有发展潜力城市去投资。

25年间广义货币发行量M2增长近百倍

叶檀在分析1990年至2015年的广义货币发行量数据时表示，她认为未来人民币会变成日元。叶檀分析道，很多人觉得不可思议，人民币怎么可能变成日元呢?那我就退一步，人民币会变成新台币，人民币变成新台币的概念是什么?现在上海青菜一斤5元，我们乘以4变成20元，你觉得是很奇怪的事情吗?在我眼里这是很正常的事情。

叶檀认为，房价从2014年底、2015年开始的这一波上涨，在她看来是是货币现象，如果是货币现象的话，中国经济来回震荡会维持很长时间。

根据相关数据显示，1990年的数据，招商地产总资产是两千多亿，1990年一个国家的广义货币才1.53万亿。2015年底我们的货币发行量为139万亿，从1.53万亿到139万亿，增长99.39倍!

“也就是说从1990-2015年这25年时间里，如果你的投资少于99倍，就是没有跑赢货币发行量。”叶檀称，央行只要发放货币，我们不管买什么，什么红木、翡翠、房地产，就是一碗牛肉面都能涨。这27年时间，我们只要能囤点牛肉或者囤点面条，到时候变成牛肉面，涨了多少?30-100倍。

货币将继续处于宽松状态 利率维持在低位

“我认为我们的货币总体还得宽松。”在分析接下来的货币走势时，叶檀表示，在主要的国家中，中国的货币资产投资资本形成总额是最高的。到现在为止，中国的基建投资大概是13万亿到15万亿。中国企业的负债率全球第一高，怎么样解决负债给问题?让大家借钱，同时让大家存款或者买理财产品。去年一年时间，地方债置换，什么叫地方债置换?还不起的呗，什么叫债转股?还不起的呗，然后转成股，然后置换。置换了之后，一年省了1600亿的利息，这1600亿哪里来的?从所有存钱人的头上来。

所以她据此判断，货币继续处于宽松状态，逐渐逐渐放松，第二件事情是央行会把利率维持在低位，这样的话才能解决负债问题和将来投资的问题。“我认为我们的货币总体还得宽松”。

资产配置 投资应到热点城市和有发展潜力城市

在货币将继续处于宽松状态，资本回报率降低的情况下，叶檀建议到应该做两件事：第一、买进硬通货;第二、资产配置也非常重要。

要不要买房地产?她建议道，如果你的房地产没有超过你总资产的三分之一，可以买，但是不主张。“比如你有两个亿，全都买房子，我绝对不主张，因为全都买房子，套现会很困难，而且中国的地方政府在不断批地，你跑到长春那种地方去，根本没有二手房市场，你不知道该卖给谁。作为资产配置，房地产是必需的，但不应该是全部。”

叶檀还建议到，房地产一定要重新配置。现在全球经济重构的过程当中，必须要进行全球和全国的资产配置，应该要跑到中国的热点城市和有发展潜力的城市去投资，去进行资产配置。

人民币国际化后 深圳20年到30年之后赶上香港

“全国房地产均价，深圳、南京、长春，南京涨得够厉害，但不如深圳。”叶檀认为，如果中国的经济不出大乱子，估计深圳20年到30年之后赶上香港。

与香港相比较，她表示从经济活力来看，深圳赶上香港没错。现在从经济活力来判断深圳比香港好，但深圳国际化不如香港。除此之外，深圳还差人民币国际化。目前的情况看，做资产配置，要换成港币或美元，因为港币是联系汇率，持有港币相当于持有美元，如果你换成港币或美元的话还是要跑到香港去。因为人民币国际化没有完成，而且政府现在对于房地产调控比较紧，深圳楼市投资资金外溢至香港后，香港的住宅蹭的一下就上去。

叶檀认为，人民币国际化是一个非常大机遇，如果二、三十年内人民币国际化可以有惊无险的完成，那么深圳是一个非常重要的金融中心，到时候深圳会有另外一轮爆发式增长。

经济结构版图在重构 深圳未来发展前景不在香港之下

“我对于深圳如此看好，是因为中国的经济结构版图在重构，中国新一轮经济结构版图在沿着高铁和经济板块重构。”叶檀表示她现在最看好的三大都市圈，第一个都市圈是京津冀，然后是长三角和珠三角。如果长三角跟珠三角经济转型都走不出来，很多人说“中部先走出来”，东莞制造业都走不出来，佛山都走不出来，别的地方想也不要想，肯定转型转不了。如果转型成功，一定是珠三角、长三角这些地方先转型成功，才能推到全国。

叶檀继续分析认为，深圳创新度是最好的，人口年龄非常年轻，从一定的角度来说。深圳的发展成本比较低，在这么长的时间里，深圳的发展成本比较低，深圳人均本外币存款跟北京一样，超过香港。

现在年轻人基本上是去三个城市，第一是深圳，第二个城市是北京，只要是做文化创业的，基本上跑到北京，第三个城市是现在年轻人非常集聚的，以前房价已经涨得很高的城市——杭州，杭州现在聚集的年轻人真是多。“如果我们能够按部就班的往前走，未来深圳的发展前景不在香港之下。”叶檀表示到。

据了解，叶檀此次出席的招商中环论坛活动，于7、9号线开通当日举办。而招商中环邻近7、9号线交汇处的红岭北地铁站，是集公寓、写字楼及商业于一体的城市综合体项目。