前7月全国近800宗地块流拍 房企股权质押隐现“雷区

记者注意到，今年以来，调控严厉的一线城市流拍地块有13宗，就连此前房企必争之地的上海，也出现了流拍情况。而7月至今拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块也均以底价成交，5宗地块被叫停出让，其中包括位于杨浦内环以内的纯宅地。

半年多时间，全国流拍地块就近800宗！中指院数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

融资难+限价严 房企无奈“减粮”

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

安居客首席分析师张波告诉记者，过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

资金之外，张波认为，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

第三方面，则是楼市的变化，这也导致房企更为“谨慎”。

“限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期；楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。”张波认为。

欧阳捷对此表示认同，他向记者表示，原先房企可以通过各种融资渠道拿地，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。

在欧阳捷看来，其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那才是最不堪的。

因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。

“因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。”

这也意味着，市场上的流拍和低溢价，不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市不断提升谨慎度。

张波表示，品牌房企在不断追求市场规模的同时，增强了对未来风险的认识。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

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股权质押是指公司股东以股票作为质押物向质押方融入资金，并定期支付利息。当出质人到期不能履行债务时，质押方可以依照约定处置股票。在融资难的背景下，越来越多的上市房企选择股权质押的方式融资，其中泛海国际、阳光城等房企的股权质押比例已经超过50%。股权质押是资本市场常见的融资方式，但是隐藏的风险也逐渐浮于水面。

近期，泰禾投资率先进行“减负”，一周两次发布股票解除质押公告。7月19日，泰禾投资将9143万股股份解除质押，占其所持股份比例的15%。此前的7月12日，3057万股股票解除质押，占其所持股份比例的5.01%。两次解除质押之后，泰禾集团的股权质押比例为54.38%，大股东质押率依然在90%以上。

不仅仅是泰禾集团，在融资难的背景下，房地产行业已经成为股权质押比例高的“高危区”。多数上市房企股权质押比例已经超过50%。

据wind数据显示，截至7月25日，股票质押比例超过50%的房企有银亿股份(83.11%)、泛海控股(71.83%)、新光圆成(67.93%)、九鼎投资(67.22%)、皇庭国际(64.18%)、粤泰股份(63%)、财信发展(61.06%)、粤泰股份(63%)、海航基础(60.10%)、阳光城(60.05%)、新华联(59.66%)、万通地产(58.49%)、嘉凯城(56.35%)、泰禾集团(54.38%)、中洲控股(53.91%)。

此外，房企中大股东质押率较高的房企包括万科、绿地控股、新城控股，大股东质押率分别为100%、77.95%、57.33%。万科A的第三大股东为宝能旗下鉅盛华，其质押率为100%，但由于非第一、二大股东质押，整体累计质押比例并不高。而绿地控股也为第一大股东质押。

不仅是单个房企，据川财证券研究报告，从各行业的股票质押规模占A股整体股票质押规模的占比来看，房地产行业已经跃升为第一位。