美国楼市复苏 外国买家转向谨慎
据海外媒体报道，美国全国房地产经纪商协会（NAR）近日公布的最新美国住宅市场国际买家报告显示，2017年4月至2018年3月的一年间，美国面向国际买家的房屋销量同比下降21%。在1.6万亿美元的现房销售总额中，外国买家的占比为8%，比一年前的10%有所下降。与此同时，2017年4月至2018年3月中国买家在美国的购房金额同比减少4%，这是中国买家在美国购房金额自2011年来第二次出现同比下降，前一次是在2016年。
尽管如此，中国买家的购房金额连续第6年位于所有国际买家之首，占国际买家总销售额的15%。此外，中国买家购房平均价也最高，为43.91万美元。加拿大买家位列国际买家排行榜的第二位，占国际销售总额的10%，但该国买家的购买额同比大降45%。除了购买金额大幅减少，加拿大买家购买的房价中位数也下降至29.2万美元。
值得注意的是，半数以上的中国、加拿大和英国买家为全现金购房。中国买家购房用途近半为自住，购房目的多为子女教育。居外网董事CEO罗雪欣表示，今年上半年中国买家对美国房源询盘量持续回暖，6月的询盘量比去年12月高出48.1%。对冲人民币贬值是中国买家海外购房的原因之一。总体来看，中国的公司与个人买家对海外房产的兴趣将缓慢回升。
除了美国住宅地产，包括中资在内的外国投资者对美国商业地产的兴趣似乎也在下降。RealCapitalAnalytics的最新报告指出，中资房地产投资者10年来首次开始抛售美国商业房地产。报告提到，中资企业在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的1.262亿美元美国商业地产，净卖出11.64亿美元，这也意味着自2008年以来中资企业首次成为美国商业地产的“净卖方”。
2008年金融危机后美国商业地产经历了为期数年的复苏时期，价格大幅上涨。而在今年6月，研究机构GreenStreet商业地产价格指数显示，在过去18个月中，美国商业地产价格一直停滞不前。随着中国投资者转向净出售方，该指数可能面临进一步的压力。
有分析人士表示，高房价与房源短缺是造成外国买家对美国房地产市场投资减少的重要原因。此外，美国目前的政策环境在影响外国买家投资方面的作用也不容忽视。
全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，6月美国成屋销售年化为538万户，预期为545万户。6月美国成屋销售总数年化量环比下降0.6%，预期为增长0.2%。成屋销量下降的同时房价却进一步高涨。数据显示，6月成屋售价中位值同比增长5.2%至27.69万美元，刷新了5月创造的最高纪录，为连续76个月出现同比上涨。另外，按揭贷款利率持续回升增加了购房成本。房地美的数据显示，30年固定利率的平均按揭贷款利率在6月升至4.57%，今年1月为4.03%，去年6月为3.9%。据悉，美国市场上的房屋供应严重短缺阻碍了销售，加之建材成本攀升，土地和劳动力供应短缺，使得建筑商无法填补库存缺口，从而推高房价。据悉，美国成屋约占美国房屋销售总量的90%。成屋销售连续下滑显示出美国房地产市场面临的挑战越来越大。
今年上半年中国境外房地产投资99亿美元
全球知名房地产服务商戴德梁行8月1日发布2018年二季度《中国境外地产投资报告》显示，二季度中国境外地产投资总额降至43亿美元，同比下降45%。今年上半年中国境外房地产投资总额99亿美元。
因部分投资者观望情绪加重，一季度中国境外房地产投资额为56亿美元，同比下降27%，为2015年以来同期境外地产交易新低。最新报告显示，二季度内地投资者在境外房地产投资共27宗交易，境外房地产投资总额进一步走低，降至43亿美元，投资额与去年同期相比下降45%。
报告显示，二季度，写字楼投资强势反弹至36亿美元，环比上涨44%。但原先火热的地标性大宗地产收购几乎绝迹。预计今年下半年，除企业自用或利用境外资本再投资，境外写字楼投资仍将保持收紧态势。
由于市场信贷持续收紧，二季度境外土地开发投资骤降，投资总额为9100万美元，同比下降98%。预计在融资好转的情况下，该类别投资将会有所反弹。
今年二季度，香港再次成为内地投资者境外房地产最受青睐的投资目的地，占内地投资者境外投资总额的80%左右，并已连续第四个季度位列第一。二季度写字楼投资仍是内资企业在港投资的首选，占当地总投资额的88%。但随着核心商圈优质整栋写字楼的供应稀缺，投资者不得不将视线转至非核心区的优质写字楼物业。同时，内地投资者也开始从单纯土地拍卖购入地皮外，转向购买住宅单元楼做住宅物业改造。
二季度，中资企业在美国房地产市场投资进一步降至8100万美元，仅成交两个项目。报告预测，内地投资者在未来一年里依旧将对投资美国市场保持谨慎态度。从长期来看，因其市场高透明度及物业资源丰富性，报告仍对美国房地产投资保持乐观。
报告预计，伴随着持续紧缩的融资环境，今年全年中国境外房地产投资金额将有所下降，同比下降幅度可能将在40%至50%左右。
