房贷利率仍有上调空间 楼市长效机制“已经在路上”
近日，记者走访北京、上海等一线城市了解到，首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5％以上水平。专家和银行业人士认为，在“坚决遏制房价上涨”政策背景下，银行房贷政策仍将“偏紧”。同时，表外转表内因素会在一定程度上挤占银行房贷投放规模，也会推升房贷利率水平。下半年房贷利率仍有上涨可能，银行在一二线城市与三四线城市的策略将进一步分化。
上浮5％成“起步价”
“目前，几乎没有银行在北京提供基准利率的首套房贷，上浮5％算是个‘起步价’。”北京市朝阳区某房地产中介机构客户经理苏光坦言，从去年“3·17”至今，个贷利率一直在涨。不过，今年银行放款速度明显快了不少。“放款时间的变数主要在于办理抵押登记，北京各城区不一样。”
多家银行支行个贷业务负责人对媒体表示，二季度以来，总行明确要求首套房贷利率不能低于基准利率上浮5％。
记者调查发现，目前几家国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10％、二套房贷利率上浮20％的政策。以购房者首套房贷200万元、25年期为例，若执行基准利率，则月供为11575.57元，总利息支出为147.27万元；若执行基准利率上浮10％，则月供为12150.71元，总利息支出为164.52万元。两者差距分别为575.14元、17.25万元。
多家研究机构监测数据显示，近一年来，全国个人房贷利率一路水涨船高。近日，深圳地区建设银行首套房贷利率由基准利率上浮10％调至上浮15％，二套房贷为基准利率上浮20％。目前，深圳地区首套房贷利率普遍为基准利率上浮15％。
融360监测数据显示，在7月23日-29日一周内，全国首套房贷利率和二套房贷利率分别为5.654％和6.02％，分别较前一期上升0.9个基点和0.4个基点。在7月16日至7月22日一周内，武汉地区首套房贷利率上涨明显，较前一周上升29个基点，达6.351％，已超过全国二套房贷利率平均水平。
调控持续加码
多家银行地方分行负责人对记者表示，银行个人房贷政策要跟着调控方向走。
中原地产研究中心数据显示，1-6月，全国房地产调控政策发布次数超过180次。按这个速度，2018年调控次数可能超过2017年。
7月31日，深圳市发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房；居民家庭新购买的一二手住房3年内限售；购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。
专家认为，一系列信号表明楼市调控不会放松甚至可能继续加码。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房价略有抬头，房地产市场调控将持续。在整治市场秩序上，下半年有关部门对房企、代理商、中介、个人和供应商等的房地产交易行为会有管控。
在交通银行首席经济学家连平看来，随着政策性住房建设逐步加快和房地产市场持续调控，房贷增速有进一步下行空间。考虑到当前多地人才引进政策的影响，短时间内房贷增速可能呈缓慢下行态势。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，近期部分银行上调房贷利率是出于贯彻落实房地产宏观调控、防控风险等方面考虑。随着房地产调控深入，银行会通过上调利率以更审慎经营房贷业务。在金融强监管背景下，表外业务不断回归表内会占用一些信贷规模。一些银行的信贷规模会比较紧张。
利率调整分化
银行业内人士认为，首套房贷利率有继续上调空间，但是，各银行政策存在差异，各地区也会根据实际情况进行调整。
“在利率市场化大环境下，根据房贷市场供需格局变化对房贷利率进行调整具有合理性。” 东方金诚首席分析师徐承远表示，在房地产市场成交活跃带动房贷需求较快增长，同期银行贷款投放额度相对有限时，银行通常会提高房贷利率，一方面提高收益水平，另一方面也可达到控制风险的目的。未来一段时间，房贷利率仍是上行趋势。
不过，由于有不动产作为抵押物，银行在关注风险、配合调控同时，仍将房贷视作优质信贷资产。正如中国证券报记者调研时所看到的，在利率水平上浮后，目前一二线城市多数刚需或改善型需求贷款审批速度都很快。
不少银行客户经理表示，尤其是那些本就与银行有合作关系的一手房楼盘，成为各银行争夺的“香饽饽”。这类购房者房贷审批速度会更快。
“不过，房地产市场有较强的地域性特征，不同城市和区域之间差异化较大。”徐承远强调，目前，房地产市场交易活跃度不高的核心二线城市来说，房贷利率有一定下调空间。受棚改货币化政策影响交易较活跃的三四线城市，房价上涨明显，这些城市和房价处于高位的一线城市，房贷利率有上调可能。
近日，广州地区外资行、城商行房贷利率出现下调情况。对此，严跃进表示，出现这种情况在很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。“当前广州房地产市场有所降温，或使部分银行贷款额度没有用完，因此出现房贷利率适当下调的情况。”
董希淼表示：“房贷期限长且利率低于一般贷款利率。比如，有些股份行，在个人贷款类别中，更愿意多发放个人消费贷。因此，上调房贷利率也是为了提高收益。”未来一段时间，不同区域房贷利率会有不同走向。在一些热点的一二线城市，随着房地产调控深入和措施升级，银行有动力通过上调房贷利率以更好防风险。在一些三四线城市，银行资金相对充裕，房贷利率可能会保持平稳。少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行信贷规模充裕，可能会将这一业务作为下一步发展重点。
楼市长效机制“已经在路上”
7月31日召开的中共中央政治局会议，在分析研究当前经济形势的基础上，对下半年经济工作进行部署。其中，“坚决遏制房价上涨”的表述尤为引人关注。
华创证券宏观经济研究主管张瑜对记者表示，首先，本次会议明确了房地产调控不会走回头路；其次，从以往的“遏制房价过快上涨”到此次“坚定遏制房价上涨”，可以看出监管层对于楼市调控的表态更为坚决。总的来看，此次会议传递出的信号，是对于预判“松房子托经济”之声的一种坚定回应，预计有效的房地产长效机制将更快落地。
根据国家统计局统计，6月份房价上涨城市数量是近21个月以来的新高。
要注意的是，虽然房价有抬头之势，但楼市调控力度仍在持续加码，且调控手段也在不断创新。
昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示，首先要明确的是，此前出台的各类房地产调控政策对于稳定房地产市场确实起到了积极的作用，但房价依然上涨主要和以下三方面因素有着较大的关系：一是新房限价刺激市场。通过限价的方式调控商品房的上市价格是不少城市都会采取的手段，但此举也在很多城市引发了新房、二手房价格出现倒挂，刺激了市场对于房产的投机性需求；二是库存量持续减少。数据显示，截至2018年6月底，全国商品房库存面积几乎下降至2012年年底水平，部分城市深圳出现供不应求现象，供需失衡带来的房价上涨并非通过单一的调控政策就可以解决；三是棚改影响三四线房价。棚改尤其是货币化安置的棚改在一定程度上会弱化购房者对于房价的敏感度，尤其是棚改引发的购房需求量短期快速增加，对于房价的推动作用亦不容忽视。
因此，本次会议认为，当前的房地产市场是有问题的，要下决心解决问题。基于此，会议提出，要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
恒大研究院副院长夏磊在接受采访时表示，下半年，房地产市场的着力点将集中在治理房地产市场乱象、维护健康的市场环境、推进住房租赁市场建设以及加快构建促进房地产市场健康发展长效机制这几个方面，预计政策层面将把短期调控逐渐切换到长效机制上来。
