农村土地流转如何合理定价?三大困局待解
企业赚，农民亏!农村土地流转如何合理定价?怎样让农民收益最大化?
回乡创业的南昌市梅岭镇居民冯云，流转了近70亩荒地，打造桑葚观光采摘园。当地农民通过土地入股可以获得分红，在桑葚园务工的农民也能增加两到三万元的年收入。
随着高附加值农业成为广大乡村谋求振兴的重要选择，部分地区农村耕地等资源的利润收益水平显著提高。但无论流转的土地种上了什么高价作物，土地流转价格依然参照普通水稻种植定价，导致部分农民因感觉未能获得合理收入而与流转方产生纠纷，影响土地流转稳定性和农业产业规模化健康发展。
种的是高价蔬菜，定的是稻谷租金。农地流转定价“倒挂”难题如何破解，如何兼顾资源效益优化与农民收益最大化?
流转纠纷何来?
“去年村民嫌流转费低而公司利润高，就把路给挖坏了。后来公司承诺租金每年涨50元，事情才得以解决，但他们还是担心土地流转不稳定。”江西西部山区县一家生态种养公司负责人向记者抱怨，近两年，公司流转土地利润上来了，但是土地流转纠纷也出现了。
原来，这家公司在当地经营着近1.2万亩农田。其中，有机水稻和绿色优质再生稻各4000亩左右，其余为常规稻和蔬菜，稻田中还饲养了6万羽生态土鸭和3000多只土鸡。去年土地亩均利润达2000多元，是一般种粮大户的6倍多。但公司给予农民的土地流转费却与普通种粮大户相差无几，每亩仅有400元左右，纠纷由此产生。
这家生态公司种养遇到的困扰，在其他地区和其他农业产业化经营组织中，也不同程度存在。“目前，土地流转年限能达到5年就很好了，有的甚至只能一年一签。”江西金溪县农村产权综合交易中心负责人詹亮明告诉记者，以往村民流转土地不大关注流转后用途，随着农业现代化和乡村三产融合发展的提速，村民对土地收益和流转价格的敏感性明显提升，许多人因怕“吃亏”而不愿长期流转。
在江西宜丰县稻香南垣生态种植合作社，约1200亩生态水稻加上延伸产业链开发的有机食品，年综合产值达到四五百万元，每亩地的产值达到4000元左右。合作社负责人姚慧峰说，为了稳定经营，今年推出了社员可以入股公司经营的措施，让他们在土地流转费以外，还能从经营收益中获利。
三大困局待解
记者在采访中发现，造成农村资源流转难以合理定价，以及农民难以在资源增值中获得利益最大化的原因，主要有三个：
一是农村资源定价机制仍不完善，没有细分的定价服务;资源流转“卖方”和“买方”间存在信息差。“供需市场信息不匹配，地区间的价格存在差异;定价参照的标杆范围小，多数仍以传统的粮食生产经营进行定价，对土地进行不同经营的未来增值情况也缺乏评估服务。”詹亮明解释说。同时，多数土地流转仍是私下进行，协议合同不规范，农户对流转方未来的经营方向并不了解，缺乏资源流转价格动态调整协议。
二是大部分农村资源流转仍处于“买方市场”状态;农民对土地价值缺乏认识，无法掌握定价权。“农村在外面务工的人越来越多，年轻人基本不愿种田，土地不少是按整个村小组的规模流转的，而且公司专挑好田流转。”宜丰县九源丰农业开发有限公司副总经理张燕飞说。
与此同时，目前农民对土地、山林等自然资源发展新型农业的价值潜力认识不足，加上自身往往无力开发，也使得资源流转定价受制于公司。
三是部分地区资源本身经营基础条件差，农民缺乏根据市场经营需求提升资源价值的意识和议价能力。“以耕地为例，土地的集中连片程度和基础设施水平，都直接影响价格的制定。”金溪县陆坊乡青田村村主任戴仕增说。
【农村土地流转】租地千万别乱签字，当前农村最常见的3个租地“陷阱”，别上当了!
农村土地流转是进几年国家为了防止农村土地撂荒才提出的政策，根本目的是为了恢复农村土地的利用，同时又能让农民通过承包地多获得一点收入，但是农村土地流转大多是由村干部在种植大户和农户之间周旋，这其中“陷阱”多多!农民朋友谨记，租地千万别乱签字，以下3种情况说啥也别签，即使是村干部也不行!
当前农村最常见的3个租地“陷阱”
1、租地没有正规的合同或者协议的
农民比较淳朴，都觉得是抬头不见低头见的邻居不会骗人，或者是碍于面子不好意思白纸黑字写下来，很多都是村干部在其中周旋，口头上定好价格时间地块，这如果是在五六十年代还可以信其三分，但是在如今这真是太冒险了，没有正规的协议租赁就是口说无凭，现在一些种植大户种地没赚到钱跑路的大有人在，村干部把话说得再好听到时候吃亏的还是你自己，所以租地没有正规的合同或者协议坚决不租。
2、不标明租地用途的不能签
土地的用途是由土地的性质决定的，土地流转的是耕地，被租赁后土地的性质不能变，只能作为田地耕作。但是部分租赁商企图租赁土地用于建工厂或者建房，这种情况是是违法行为，因此农民在租赁土地时一定要先了解好土地的用途，如果协议中没有标注用途的，这种情况也不能签。合同一旦签订后就有了法律效力，如果到时候追责到个人，那农民的麻烦可就大了，到时候不仅租金拿不到还可能会摊上官司呢!
3、不明白协议的缘由就签字
有些农民根本不明白协议的缘由就签字，这真是大错特错，一些村干部利用部分农民不识字或者比较粗心，就让农民草草的签下了协议，签完自己都不知道怎么回事，这种情况最危险。按照我国法律的规定，土地流转要遵循双方自愿的原则进行，而且关于土地的租赁价格，租赁时间以及土地位置等等都要详细的写出来，农民在租赁土地的时候也要看清楚了再签字，否则被坑了损失就大了!
如何规避租地“陷阱”?这3点农民必须注意
1、充分知情的前提下才能流转土地：不要因为熟人牵线就盲目把地租出去，对租地人或租地企业要了解清楚，包括他们今后对土地的规划。如果自己没把握，最好找专业的第三方平台来监督整个土地流转流程。
2、一定要确保流转合同正规合法：一份具有法律效应的合同是解决土地纠纷的关键，如果自己没有把握，也最好让一个权威的第三方来公证。另外土地确权一定要重视，确权后颁发的土地承包经营权证也是农民权益的法律保障之一。
3、一旦发现猫腻果断维权：发现问题及时向当地国土资源部门反映，若反映无果，可向人民法院提起诉讼。
最后提醒大家在看土地租赁合同时一定要小心，尤其要注意以下几个方面：①土地租赁的价格及支付方式;②土地租赁的期限;③土地租赁的用途;④土地租赁的边界。以上这4个方面事关农民的切身利益，切勿大意!没有标注清楚这些内容，村干部再逼也不能签!
