土地使用权主体变更有哪些限制?年限是多久?

土地使用权主体变更有哪些限制条件?

根据我国土地使用权相关政策，土地使用权的主体是可以进行变更的，那么土地使用权主体变更有哪些限制条件?

土地使用权主体的变更一般有土地使用权出让和土地使用权转让两种情况。

1、土地使用权出让

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

(1)土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

(2)土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

(3)土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

(4)出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

(5)土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

(6)土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

(7)土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

2、土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

(1)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

(2)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

(3)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

划拨土地上的房子能买吗?土地使用权年限是多久?

划拨土地是国有土地中的一种土地类型，其特殊性在于无需缴纳土地使用权出让金，而且其取得及交易都需经过县级以上人民政府依法批准才行，主要存在于交通、能源、政府用地、军事用地中。那么划拨土地上的房子能买吗?土地使用权年限是多久?

一、划拨土地使用权年限是多久?

划拨土地使用权的年限受划拨土地的类型影响。划拨土地还有不同种类?答案是肯定的。从我国目前划拨土地的实际操作情况来看，划拨土地主要有以下几大类：

1、“国家重点扶持”能源、交通、水利等基础设施用地;

2、军事用地;

3、社会保障性住房和特殊用地等。

注意，并不是说上述用地一定是划拨用地，而是上述用地可以申请通过划拨的方式取得，获得批准之后才是划拨土地。而且不同种类的划拨用地在建设规划上是有出入的，这也就使得其使用年限有差异。

很多人说划拨土地是没有使用权年限限制的，其实这种说法还是具有片面性的，划拨土地使用权人对于土地本身没有自行处理权，具体年限是多有是由政府说了算的，如果由于城市规划要收回这块土地，那么作为该土地的使用权人则需无条件执行。

二、划拨土地上的房子能买吗?

划拨土地上的房子种类一般有廉租房、公租房、经适房、拆迁安置房、个别商业楼、工业厂等，在“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原则中，它们都属于划拨土地上的附属物，如果要进行转让(买卖)，根据《城市房地产管理法》第39条规定、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第44条、第45条规定，是必须要上报有批准权的人民政府(一般是县级以上人民政府)及相关行政部门审批同意后方可交易。

如果私自买卖划拨土地上的房子会怎么样?

由于私自买卖和转让划拨土地上的房子的行为不具有合法性，无法保障自身的房地产权益，尤其是在该房屋遇到征收时，纠纷自然会随之而来。即使买房者想通过提起行政诉讼来保障权益，也不具备原告主体资格。

因此，不论从法律上还是自身利益上来讲，都不建议购买划拨土地上的房子，而且对于该房子的原房屋所有权人来讲，如果情节恶劣的还将受到行政处罚。