2019年北京二手房价格预测 二手房房价走势分析

10月，北京的二手房网签量不足9000套，11月网签量大概1.1万套左右。不过10月的网签量有特殊因素影响。9月中旬，北京出台了住房公积金贷款新政，首套刚需申请公积金贷款的额度受新政影响，被大幅压缩。为了不受新政影响，大家赶在9月17日前网签，将10月份的部分网签量提前到了9月，10月的实际网签大概在1.1万套左右。

从今年6月份开始，北京市二手房交易的领先指标——带看量就一直在下降。11月的带看量较今年的高峰下跌了40%以上，目前这一下跌的趋势尚未结束，但跌幅在放缓。从11月的带看指标来看，现在开始到春节前，二手房的价格还会向下调整。

不到一个月就要进入2019年了。一些顶级房产专家预测2019年下半年北京的房价会暴涨。对此观点，我持保留意见。早在2017年，我就预测北京的二手房价格短期下跌，中期不确定，长期看好。那么到底2019年的房价该如何走呢?

房子也是商品，只不过流动性比其他商品差一些而已，房子的价格也遵循微观经济学的定价原理，也就是由供给和需求决定价格。目前，北京二手房处于供略大于求的弱平衡状态，在这种状态下，房价会缓慢下跌。当然，房价下跌不代表北京不缺房子。北京作为全球顶级的世界级城市，还是缺房子的。缺房子，为什么房价还会下跌?主要是政府对需求控制的太严了，无论对首套刚需还是改善族，都非常严格，连离婚买房子的路也堵死了。

判断2019年北京的二手房价格，要重点分析需求端的变化，供给端现在比较稳定。从三季度开始，全国的经济在走下坡路，北京也不例外。受高房价影响，北京的社会零售商品消费总额增长率已经从2012年的12%下降到今年的3.7%，其中今年10月的同比增长率下降到1%，在未来的几个月甚至增长率会转负。这是一个极其可怕的信号。再次通过刺激地产发展经济，北京市经济增长的压舱石——消费就会崩塌。

现在经济学界开始出现了一些声音：再次放松房地产调控，为下行的经济托底。我们的副总理是宏观经济的顶级学者，他非常清楚中国目前的宏观杠杆率现状。如果再次通过放松房地产调控来刺激经济，我们就真的要重蹈日本的覆辙了。

现在一些地方政府的财政收入开始吃紧，又萌生了再次大幅卖地的冲动。但是北京不一样，北京每年的财政盈余非常大，不需要过度卖地来增加财政收入。因此，根据我的经验和专业判断，2019年北京房产调控放松的概率非常小。在房产调控政策不变的情况下，我预测2019年北京市二手房价将以3%-5%的速度缓慢下跌。对于首套刚需族来说，现在还是需要观望。最佳的出手时机还未到来。

当然我会密切关注未来的政策变化，一旦政策出现变化，我会及时调整我的预测。我构建的房产价格模型，可以提前1-2月探测到房价的涨幅。请大家关注我的微信公众号“财富新亮点”。我会对领先指标和政策进行高频更新!