北京317新政已满两年 成交量大幅锐减 房价明显回调

北京317新政

距离2017年3月17日北京出台的楼市调整政策(简称“317新政”)已满两年，从效果上看，不仅成交量大幅锐减，房价也出现明显回调。

“从2017年以来的数据看，北京房地产市场整体处于低迷期。”昨日，中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，究其原因，除了密集发布楼市调控政策外，北京房地产市场还主要受到共有产权房以及住房租赁政策等因素影响。

“317新政”出台两年来，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年的(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)92281套，下降约45%;二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%;此外，与“317新政”前业主频繁上调报价不同的是，“317新政”实施后，业主报价趋于理性，成交周期开始变长。

“317新政”包括二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年，同时对企业购房实施限售，期限为三年。

昨日，58安居客房产研究院资深分析师李震在接受《证券日报》记者采访时表示，“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加交易成本，剑指炒房。通过两年的限购、限价等政策，目前市场和购房者预期均已逐渐回归理性。整体上看，投资投机需求被遏制，“恐慌性追涨”情绪明显消退。

“从今年政府工作报告可以看出，稳地价、稳房价、稳预期仍是今年房地产市场的工作重点。”李震预计，今年北京楼市大概率维持现状，但成交量在短期内或会有小幅回升。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，在严厉的楼市调控政策下，北京房地产市场成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也超过10%。从近两年的房地产市场调控表明，新房供给增多可缓解市场紧张情绪。此外，影响房地产市场短期的决定因素主要还是信贷政策。预计未来“认房认贷”政策或继续保持。

房价总体稳定

我爱我家市场研究院认为，317新政实施首年，北京全市二手房均价下调，首年降幅约为18%，新政第二年，房价基本保持稳定，目前均价水平与2018年3月基本持平，保持稳定。房价在2018年上半年曾出现小幅上涨，下半年小幅回落，到目前处于价格比较稳定的状态。

贝壳研究院的数据显示，2017年“317”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

我爱我家研究院表示，与2016年相比，新政首年月均新增房源数量下降18%，月均新增客源数量下降36%。新政第二年比首年进一步下降，月均新增房源量下降12%，月均新增客源量下降28%。目前新增房源量基本处于历年平均水平，而新增客源量则处于历史低位。综合来说，二手房供应端变化不大，需求端明显收缩，看房次数增加，购房决策较慢，市场观望气氛浓厚，成交周期较长。

可见，楼市严控两年来，市场各项指标已达到调控预期，需求端处于观望状态，市场仍处微冷状态，后续可能会有一些政策微调，促使市场热度回归正常水平，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

在58安居客房产研究院资深分析师李震看来，“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本”，且力度可谓史无前例，招招剑指投资投机性炒房。

除了量价变化，“3·17新策”还带来了购房心态的变化。“市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态。此外，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主报价开始理性，成交周期也开始变长。”李震表示。

增加新房供应可稳定市场

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也已超10%。从这次调控中，市场可以得到一些启示。

买房并非永远稳赚不赔。此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资客，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还须谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。

新房供给增多可以缓解市场紧张情绪。2018年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。二手房交易具有乘数效应，新房供应少会导致二手房成交占比大，市场波动往往较大。所以保持一定量的新房是稳定市场的基础，均衡的新房及二手房市场供应结构很重要。

房贷是短期市场的决定因素。2016年“930”调控仅略提高了首套房的首付比，区别了普通和非普住宅的首付比，政策力度相对较弱，从而市场回落期较短。而“317”政策出台了“认房认贷”政策，大幅提高了卖一买一的换房者首付比，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。故“认房认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。

刚需是市场的底火。从历次调控后，市场回温均是刚需入场，市场的起伏主要是看刚需能否或以什么速度进入市场。引导刚需平稳释放，对于保持市场的平稳很重要。

换房是市场交易主力。换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。

北京市“317”新政原文

关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知

为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知：

一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

三、暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。