一城一策改变楼市调控思路 房价走势生变

在2019年政府工作任务中提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”值得注意的是，去年以来反复提及的“房住不炒”、“长效机制”、“稳房价、稳地价、稳预期”等方面均未提及。

透过央行最近三期城镇居民调查问卷可以发现，对于房价走势的市场预期正在悄悄发生变化。

最新公布的央行城镇居民调查问卷结果显示，对下季度房价，25.8%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，10.5%的居民预期“下降”，11.0%的居民“看不准”。对比最近三季数据发现，这是“基本不变”选项占比连续三季走高，首度突破50%。前两季对应该选项的占比分别为49.6%和45.9%。

而与之完美对应的是，预期“看涨”选项的占比则分别为33.7%，27.4%和最新季度的25.8%。呈现逐级下降。

今年的政府工作报告，对于房地产方面尺度比较宽松，各地执行起来会比较有弹性，地方政府要发挥各自的积极性，要让市场运作起来，发挥市场本身的作用。据悉，2018年是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全年房地产调控合计450次，同比2017年上涨75%，已经刷新了历史纪录。但在2018年末以来，多个城市开始悄然调整楼市政策。具体表现为，5城取消限价，3城放开限售，8城放宽落户条件，兰州解除限购，深圳、南京、北京二手房部分税费减半，青岛取消摇号买房政策，此外，部分城市银行房贷利率下调。

这种预期的微妙变化主要来自宏观调控政策的连贯。尽管“限购”“限贷”“限售”“限价”等一系列限字措施引来各界争议，令地产开发企业叫苦不迭，但毋庸置疑的是实质性效果在逐步显现。这不仅表现在房价涨幅的放缓甚至局部回归，从上述央行问卷上的变化更能反映出市场心理层面的深刻改变。

今年的政府工作报告中虽然没有强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，但明确提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。显而易见，对于房地产市场的调控目标是“平稳健康发展”，实现途径是“落实城市主体责任”。

正如住房和城乡建设部部长王蒙徽在今年全国两会第四场“部长通道”上所说的，今年将落实城市主体责任，因城施策，稳定地价、房价，防止房价大起大落。

当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”，转变为“因城施策”“一城一策”，地方政府将获得更大的调控自主权，根据自身实际情况进行调控，调控主体责任也从部委下放到地方政府。当前楼市调控思路已发生变化，房价报复性上涨的历史将难再现，“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。

而住房和城乡建设部副部长倪虹23日在中国发展高层论坛上的表述更加直接。他说，楼市调控政策没有出现松动，房地产调控不动摇。因城施策就是一城一策。这应该是对市场关注点的最简单明确的回应了。

一城一策，指各地在落实调控政策过程中，由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，所以既要通过地方的长效机制试点，也要不断总结经验，有序稳步推广。

近来，部分城市限字令的持续优化，以及二手房交易税费的差异性优惠政策快速落地，已经是对“一城一策”做出的诠释，后续还有哪些新政出台值得期待。