一线房企翻倍价格拿地 二线热点城市土地市场出现明显回温

近日，部分二线热点城市土地市场出现明显回温，合肥、济南等城市均再次出现溢价率超100%的土地。

一线房企翻倍价格拿地

如果说一二手房的楼市回暖还存在短期政策因素的关系，那么近期一二线城市的土地市场的表现，则进一步夯实了基本面。最新的统计数据显示，3月份以来一二线11个代表城市土地收入分别超过50亿元，部分区域土地市场正在恢复。

一二线表现出来的状态可以归因于两方面的因素，一是今年以来部分城市在“一城一策”原则下调整了楼市调控政策。二是部分城市则从人才和落户政策等方面另辟了蹊径。

3月21日，安徽合肥出让6宗地块，总成交价格达124.47亿元，总出让面积62.38万平方米，竞得人分别为融创、禹州、金地、华宇、旭辉、三巽+中梁+弘阳联合体。

值得注意的是，全国性的大型房企融创、金地、旭辉这三家均大手笔地投入到了土地争夺中，获得的3块地的溢价率均超过100%。

其中，融创以总价24.04亿元摘得滨湖区地块，折合楼面价17013元/平方米，溢价率132.65%。地块位于滨湖区湖北路以东、扬子江路以南，总用地面积7.03万平方米，规划建筑面积14.06万平方米。

禹洲27.30亿夺得包河区S1901地块，楼面价11625元/平方米，溢价率121%。地块位于包河区歙县路以北、北京路以西，规划用途为居住用地(A居住38.73亩;B服务业设施20;C居住117.41亩)，容积率2.0。总用地面积11.74万平方米，规划建筑面积23.49万平方米。

金地以总价28.70亿元竞得包河区S1902号地块，折合楼面价11700元/平方米，溢价率140%。该地块位于包河区历口路以东、龙川路以南，规划用途为居住用地、商业服务业设施用地，容积率2.0。总用地面积122634.60平方米，规划建筑面积24.53万平方米。

旭辉以总价17.66亿元夺得肥西县[2018]26号地块，折合楼面价7950元/平方米，溢价率104%。地块位于上派镇江淮大道与翡翠路交口西南侧，用地性质为商业、城镇住宅用地，总用地面积14.21万平方米，规划建筑面积28.42万平方米，容积率为商业用地不大于2.6、居住用地不大于2.0。

剩余两宗土地的成交溢价率虽然没超过100%，但也都超过了50%。

其中，华宇以总价17.49亿元夺得包河区S1811号地块，楼面价8667元/平方米，溢价率73%。该地块位于包河区花园大道以南、重庆路以西，用地性质为居住用地;商业服务业设施用地商住用地，总用地面积11.21万平方米，规划建筑面积20.66万平方米，容积率为商业用地不大于2.5、居住用地不大于1.8。

三巽+中梁+弘阳联合体总价9.28亿元夺得地块编号E1903，楼面价7837元/平方米，溢价率63%。该地块位于瑶海区丰乐亭路与半塔北路交口东北侧地块，用地性质为城镇住宅用地，总用地面积5.92万平方米，规划建筑面积11.85万平方米。

此外，厦门2019年首场土拍也是战局激烈。3月22日，厦门公开出让翔安新城X2019P01、X2019P02地块，其中，X2019P01地块共吸引了22家品牌房企参与竞拍，包括中海、金地、龙湖、保利、旭辉、融创、招商、中南、联发、正荣、金科、国贸&世茂、雅居乐、首创&翔发、阳光城、住宅、中梁、中骏、融信、美的、平安、融侨。

最终，经过74轮举牌竞价后，被中南以总价9.2亿元收入囊中，成交楼面价26211元/平方米，溢价率46%。这也是中南首次进入厦门。

据悉，该地块建筑面积虽仅有35100平方米，但因地处翔安新城，与楼面价3.7万元/平方米的融创东南府等高地价地块仅一路之隔，且周边聚集了远洋、世茂、阳光城、保利、融侨等多家知名企业开发的项目，竞品售价均在3万-3.5万元/平方米。

这段时间是上市房企年报发布的集中期，房企老板和老总们面对记者的镜头难免不被问到对楼市行情和政策的看法。有的房企老总认为地方楼市调控政策大概率会放松，也有房企老总表示出对2019楼市的预判：一二线城市会回暖，三四线城市会下探。

给出这个判断的是金茂的CEO李从瑞。但金茂从来都是一个深耕一二线的房企，金茂止步三四线难道是因为这个原因?

对于三四线城市我曾经有个不大恰当但很形象的比喻，对大多数自视甚高的房企来说，三四线城市就是深宫里的妃子。行情上涨之时就是妃子颜值担当的时刻，一旦行情下去了就被踢进了冷宫。2016年至2018年的很多三四线城市亲身体验了云泥之间的感受。

拿地进入死循环

“现在重点二线城市抢地很激烈，大房企都在扎堆抢地，感觉也并不是拿地的好时机。”一位多次参与近期土地拍卖的房企负责人表示，现在拿地进入死循环，不拿不行，但拿了高价地后市销售也会面临很大压力;三四线城市则是不敢去拿。

据分析，部分二线城市出现高溢价率地块主要因为二线城市房价比较平稳，销售有所增加，迎来楼市“小阳春”。部分成交地块，之前曾出现流拍的情况，后经过降低出让价格、降低自持租赁住房、降低公建比例等要求，地块重新具备吸引力。此外，今年房企融资方面较2018年有所宽松，为达成销售增长目标，房企在年初回归一二线城市补货，获取优质土储。

事实上，自2018年下半年起，全国各城市土地流拍现象明显增多，土地市场呈现降温趋势。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。

进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50个大城市合计土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从大的趋势及企业策略角度来讲，今年土地市场重点会回归二线城市。

一线城市虽然也比较好拿地，但由于一线城市推地量比较少，所以房企会将重点放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市则面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。

三四线城市何去何从?

但凡集万千恩宠于一身的人，大多都有荣辱不惊的品格，除非自暴自弃之。我们以三线城市芜湖为例，分析一下这个城市的行情发展，大概就能看到大部分三四线城市的房地产未来。

宏观层面，2018年GDP超3000亿元，比上年增长8.4%;常住人口374.8万人，比上一年增加5.2万，是近年之最。城镇化率65.54%，较上一年提高0.49个百分点。三个指标显示芜湖作为一个城市，它的发展形势良好，奠定了楼市发展的基础。

具体到房地产层面，着重在于一城一策的调控措施的落地，确保市场在稳定的基础上有所作为。在政策层面应该着重落实“调供给，改需求，稳房价”的调控目标。

调供给：要稳住土地供给。过年两年芜湖土地出让都没有按计划完成，一个主要的目的是稳住楼市行情。2019年一季度将过，土地市场依旧故伎重演，控制土地上市，推进存量地块开发。

改需求要侧重刚性需求。过去两年的芜湖市场，成为改善产品的天下，大平层，大面积，叠墅别墅小洋房，主攻高端改善。但在去年中期以后此类产品乏力，有效需求明显不足。通过市场调解和政策引导，今年应该确保小户型产品的比例，保障刚性需求。

稳房价既是大目标也是大任务。年初个别楼盘的降价活动被掐死在星星之火之时，确保了芜湖房价能在1.2万以上运行，避免了市场的波动，稳住的市场。实际上房价的下跌的压力始终存在，但目前芜湖二手房行情趋稳。稳房价的任务大概率上可以完成。

另外，三四线城市好要灵活运用好一城一策的调控手段，终极实现稳地价稳房价稳预期的调控目标。如此一来，三四线城市就可以止步探底，条件稍好的三线城市甚至可以跟上周边二线城市的节奏，在2019年实现既定的房地产调控目标。

整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。