什么是房地产信托?房地产信托有哪几种

什么是房地产信托?房地产信托有哪几种

房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

经常投资信托的人士对于房地产信托应该并不陌生。

房地产信托是大部分投资者“又爱又怕”的投资品类。爱的是收益较高——与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右;怕的原因也简单，房地产商跑路、房产商资金链断裂的新闻不绝于耳，房地产信托安全吗?会不会买了后出现极端风险，连本金都收不回来呢?

我们始终相信，越了解，才能越安全。这里先为投资者简单地从结构上梳理下房地产信托常见的种类。

首先是最古老的贷款信托。即信托公司向投资和募集资金，然后发放信托贷款给房地产企业。房地产商按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。例如之前的“渤海信托 - 南京新城3号”。

其次是股权信托，通常是信托计划购买房地产企业一定比例股权，从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。股权信托通常附有回购条款，即约定期限后母公司或其他约定回购人按约定价格回购该项目，信托公司收到回购款项后向信托计划认购人分配本息。例如“安信信托-安赢25号”。

第三类是权益类信托。通常是指房企以拥有的财产权作为信托财产而运作的信托业务。财产权信托中，融资房产商作为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得融资。

这类信托的一般流程是，信托公司与房产商签订权益转让合同，由信托公司受让权益;同时成立信托计划向投资者募集资金，投资者认购信托份额。后续由融资方回购该权益，信托资金得以回笼退出。跟前两类相比，这类信托更适合适合净值化的运作方式。但由于市场接受度有限，目前大部分还是有回购协议，所以事实上还是固定收益。这里离题太远，不再展开。

最后一类是现在大热的基金型信托模式。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下房地产项目全方位运作。

如何挑选房地产信托?

在此提醒投资者，投资不是一件简单的事，因此做投资判断时也应当避免做简单的判断。无论是“银行买的所以可靠”、“大公司的产品肯定不出问题”，还是“房地产信托不能投”，本质上都是思维上的迷信，背后是对产品结构、投资逻辑的不了解。投资者要摆脱掉思维上的惰性，了解清楚交易对手，才能搞清楚自己的钱拿去做了什么，又如何收得回来，对于高净值投资者来说尤其如此。