落户放宽等于房价必涨？部分城市库存高走

“城镇化的一个重要因素就是户籍城镇化。如果不能有效保障外来人口的落户权益，也就很难保障外来人口公平享有教育、医疗、就业、社保和住房等众多公共资源。所以，无论是取消落户限制还是放宽落户条件，都是城镇化过程中的重要举措。”昨日，分析师张波说。

继去年以来多地放宽落户政策后，近日国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，再度将公众目光吸引至户籍制度放开上。

《重点任务》提出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

北京荣邦瑞明基础事业部总经理陈非迟表示，经过三十余年的发展，中国城镇化已经进入到注重质量提升的新阶段。而新型城镇化的主要核心理念就是注重人的城镇化，而非过去单纯地大搞基建，所以，放宽落户政策是大势所趋。事实上，从近两年包括西安、南京、天津、石家庄等地出台的落户政策可以看出，未来城镇化的重点将由过去的扩大城市边界转向增加城市人口，尤其是增加年轻人口所带来的更多城市活力，可以说，未来城市间的竞争将更多体现在人才方面。

虽然户籍制度放开是推进新型城镇化的重要方式之一，但不可否认的是，在“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点下，户籍制度放开与房地产市场的发展变化确实较为亲密。

有分析人士认为，落户政策在争夺人才的同时，也变向降低了购房门槛，进而刺激购房需求。

严跃进表示，此次发改委公布2019年新型城镇化建设重点任务，对于2019年楼市发展有比较直接的影响，各地或许会强化人才落户等相关政策，对购房需求影响较大。

不过也有专家认为，应该警惕人才政策对楼市调控的“松动效应”。分析师张大伟介绍，2019年以来发布各种人才引进与落户政策的城市已经超过50个，特别是二三线城市，发布人才落户、补贴购房等政策呈井喷状。但目前大部分城市的人才政策均只停留在用降低门槛吸引人才来，缺乏留住人才的措施。“这种情况下，吸引来的基本都是购房者。”张大伟称，“人才对城市的作用应该是在产业，而不是房地产。”

《重点任务》还强调了租房市场，提出“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。严跃进表示，这说明了后续在租赁住房行为和落户等方面会有更多的政策鼓励内容，有利于对租赁用户的权益保障。

此外，《重点任务》还对深入推进城市群发展、培育发展现代化都市圈提出详细要求。严跃进认为，房地产企业可以关注相关地区目前相对低成本的购地和未来较高的土地增值机会。

对此，张波认为，目前各类城市放松落户政策主要是基于人才引进，换言之大部分城市还未全面放开落户条件。从此次《重点任务》的内容来看，本质上还是推进全国城镇化比率稳定提升，从制度层面保障农村人口向城市转移集中后落户需求，但由于城镇化发展和房地产市场有着极强的关联性，所以，落户政策的不断放宽确实会对部分城市房地产市场，尤其是增量市场的供需稳定带来一定的影响，但这种影响还要受到供给、信贷等多方面因素制约。

在分析师许小乐看来，户籍制度的放松并不是房地产市场调控政策的转向。虽然放宽落户限制会在短期内刺激需求释放，但这种影响会被逐渐消化，并不必然会带来房价的上涨。在当前楼市全面调控背景下，信贷监管仍较为严格，且一些城市库存呈逐渐走高态势，即便人口流入城市也不一定会造成供需紧张。尤为重要的是，落户政策刺激所带来的购房热情往往不可持续。