楼市分析：一线楼市“小阳春”总结 三四线楼市将大概率下跌

今年一线楼市的“小阳春”让不少开发商感受到了春的暖意。3月份，北京二手房超1.6万套的网签数，环比增加了164%;上海也不遑多让，2.6万套的二手房网签数，环比增长了142%;就连最差的深圳也成交了4511套，环比增加了128%。三位数的增长激活了开发商的信心，不少开发商曾在不同的场合表示了对今年楼市的乐观。

一线楼市“小阳春”总结?

这种乐观还没持续多久，信贷政策就给“小阳春”的楼市浇了一盆凉水。

4月12日，中央国家机关住房资金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，《通知》内容显示，从4月15日开始对二套房贷款实行“认房又认贷”，且首付比例调整至最低六成，贷款也最多贷60万，以网签日期为准。

有专家表示，二套房“认房又认贷”，且首付最低六成以及贷款最多60万，明显是针对目前刚回暖的一线市场，旨在进一步控制炒房投机行为。

专家认为，目前这一政策对北京市场影响比较明显，且按照目前的政策，虽然北京没有房子，但是名下有住房贷款记录的，基本上都是按照二套房来认定，这样势必会对一些人购房造成影响。

房住不炒，是我们目前楼市的主基调。

一线楼市今年出现的“暖春”，并非继续上涨的标志。实际上，北上广深早已经进入了一个存量市场。以北京为例，2018年北京的二手房成交量占据了总成交量的86%，而新建房销售只占到了整体销售的14%。

2016年以前的十年是一线城市楼市的黄金十年，拿深圳来说从2016年中旬起，深圳楼市就开始了平稳下跌。2006至2016年导致一线城市房价过快增长主要集中在两方面，第一是M2的增速过快，导致市场大额资金涌入楼市，造成楼市的大幅的上涨;第二是快速涌入的人口的过快增长。

如今，西安、成都等新一线城市的崛起分流了一线城市人口流入。最近有一项调查显示，95后更偏爱城市排名，杭州居于首位，其次是成都、西安。从人口的维度来说，一线城市继续上涨的人口因素正在消失。

从2017年起，M2的增速明显开始放缓。过去两年的金融去杠杆，目前M2的增速在8%左右，未来的M2增速估计还会向GDP增速靠拢，这意味着一线城市房价上涨的货币因素也即将消失。

除了人口因素同货币因素，租金回报率也是楼市的一个重要参考指标。目前北上广深的平均租金回报率只有1.6%左右，如此低的租金回报率甚至低于银行存款利率。因此，随着M2增速进一步放缓，楼市未来将会越来越理性。

有调查显示，未来3至5年间银行业的不良资产率缓慢上升将是一个大概率事件。对此部分资产管理公司人士表示，房价快速上涨的动力衰竭，房地产市场长期积累的风险隐患有所暴露，涉及房地产不良资产规模将会逐渐扩大。

对此，不少经济学家表示，一二线城市整体政策面还是一个趋严的趋势。且随着限价政策的广泛落实，项目售价大涨的可能性并不大。

大涨的可能性不存在，那么大跌的可能性存在么?答案是也不存在。

有一项数据显示，目前银行可承受的房价降幅大约为30%左右。按照去年国有六大行披露的信息显示，2018年个人住房占据了新增信贷数额的一半左右，也就是说，银行整体贷款质量的高低与房地产市场的运行情况密切相关。如果楼市下跌30%左右，不仅房企的偿债压力较大，银行的贷款损失也有可能超出其承受能力。

因此，稳是目前房地产市场的主基调。一线楼市的“小阳春”如果没有宽松的政策支持，那么今年的“暖意”估计也就到此为止了。

三四线楼市将大概率下跌

最近，一则消息让三四线城市的人兴奋了，发改委宣布人口规模在300万到500万之间的城市，将全面放开落户的限制。很多人将此解读为人口将大规模涌入三四线城市的信号，其实正好相反。

人们买房的一个重要原因是为了落户，如果可以落户，买房的动力就小了很多，所以这反而是三四线楼市的利空。而权威金融机构东方资产管理公司也发布了一份报告，认为三四线楼市的房价下跌的概率很大。

毕竟三四线城市对人口的吸引力度比较小，未来人口将呈现出，大城市的吸引力越来越强，而小城市的吸引力越来越弱的现象，这是经济发展的必然结果。而且清华大学的一份研究报告也显示，这样的现象已经开始了。根据清华大学的一份调查，发现了中国的3300个城市和乡镇中，有40%的规模正在缩小，而缩小最严重的就是那些三四线城市已经县城和乡镇。

而房价的下跌，也会给银行带来一些风险。由于这两年房价大涨，买房的人大多都是用按揭的方式购买，首付的比例很低，大概是3成左右。所以东方资产管理公司的这份报告也显示，一旦房价下跌20%以上，银行将会感到非常难受，如果下跌到了30%，那么可能就面临风险了，更不用说其他的了。

这份报告和以上分析，可以作为大家未来买房的一个参考。刚需买房首先考虑的是自己的需求，比如工作、后代的教育等问题，但是如果是投资性买入，那么三四线城市的楼市已经失去了投资价值。