哪些城市将会暂停宅地供应?消化周期超36个月应停止供地

4月17日，自然资源部下发通知，要求各地州盟和百万人口以上县(县级市)，2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期，按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

据不完全统计发现，至少已有1座二线城市的商品房用地消化周期达到36个月以上，按规定将停止供地。另有14座城市的消化周期小于6个月，按规定应加快供地。

消化周期超36个月应停止供地

自然资源部上述通知指出，做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作，是落实中央关于房地产调控相关要求，实现因城施策、分类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展的重要举措。

通知要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)，根据商品住房库存消化周期(截至2019年3月)，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。

其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

通知还指出，建立房地产市场平稳健康发展长效机制是党中央国务院重大决策部署，不仅是经济问题，也是重大民生问题、政治问题。落实住宅用地“五类”调控目标，是自然资源主管部门坚决落实党和国家重大决策部署的重要体现。

上述住宅用地供应实行“五类”调控目标管理并不是首次出现。2017年，原住建部和国土资源部就曾联合下发通知，提到强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，“对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

与2017年的“五类调控目标管理”相比，今年的五类调控在“36-18个月的，要适当减少供地”，多了“适当”二字;并将“18-12个月的，维持供地持平水平”进行了特别点明。

对此，严跃进表示，上述通知主要是指导各地国土部门制定年度住宅用地供应计划，根据各地商品住宅去化周期来针对性地制定供地计划，对稳定底价具有积极意义。

哪些城市将会暂停宅地供应?

“五类调控目标管理”自2017年就已开始执行，那么执行效果有究竟如何呢?

上述通知指出，各地要根据2018年通报的“五类”调控目标，结合2018年和2017年住宅用地供应数据，总结评估2018年“五类”调控目标落实情况。

虽然通知中并未总结评估结果，但当前去库存效果明显，商品房库存不断走低。统计数据显示，3月末，商品房待售面积51646万平方米，比2月末减少605万平方米;库存数据创最近61个月来的新低，而单月605万平方米的去库存规模，也是近6个月来的高点。

那么，按照自然资源部的上述通知，将有哪些城市会暂停住宅用地供应呢?

据上海(楼盘)数据，截至2月末，其监测的全国100个城市中，武汉(楼盘)以2067万平方米的商品住宅库存位居全国首位，天津(楼盘)、沈阳、重庆(楼盘)、西安(楼盘)、佛山(楼盘)、长春(楼盘)、长沙(楼盘)、太原(楼盘)等城市的商品住宅的库存也超过1000万平方米。此外，大厂以67万平方米的库存面积位居全国100个城市最末位，燕郊、马鞍山(楼盘)的库存也低于100万平方米。

去化周期方面，以各城市近12个月的月均去化速度简单计算，至2月末，厦门(楼盘)以超过40个月的去化速度位居全国100个城市首位，并成为监测的100个城市中唯一一个去化周期超过36个月的城市，而香河以35.65个月的去化周期紧随其后。郑州(楼盘)则以2.8个月的去化周期，在监测的100个城市中位列最末位。

数据还显示，监测的100个城市中，近6成的城市去化周期低于12个月。其中去化周期低于6个月的城市有14个;在6至12个月间的有44个城市;在12个月至18个月间的有30个城市;在18个月至36个月间的有11个城市;超过36个月的仅有1个城市。

近两年一些城市新房交易波动还是比较明显的，像厦门、香河等城市，之所以库存规模较大，主要是因为这类城市在近两年的调控期，基本上以二手房交易为主，新房交易占比相对较小，但这两地的新房需求量并不低。”严跃进称，在制定住宅用地供应计划的实际操作中，还要结合各地实际，预估此类城市潜在的新房交易规模。